Как разделить двухквартирный дом

Содержание

Реальный раздел жилого дома, какие пришли перемены

Как разделить двухквартирный дом

Реальный раздел предусматривает собой документальный раздел домовладения, если возможно со строительной точки зрения сделать количество отдельных входов равное количеству выделяемых лиц. В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на имущество. В соответствии с ч.ч. 1,2,3 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Ранее «реальный раздел» домовладения происходил без каких-либо серьезных требования, достаточно было выполнить два отдельных входа.

Однако, в настоящее время, с учетом судебной практики Верховного суда и требований Минэкономразвития все гораздо сложнее.

Как указано в письме Минэкономразвития РФ № ОГ-Д23-3939 от 07.04.2017 г.

относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка – «Учитывая изложенное, для того, чтобы «разделить в натуре» указанное в обращении здание (индивидуальный жилой дом) на блоки жилого дома блокированной застройки, может потребоваться осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки»

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в Своде правил № 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», утвержденном приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. № 789).

В случае, если в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требовалось и не производилось, в целях обоснования кадастровым инженером кадастровых работ в разделах «Заключение кадастрового инженера» технических планов, в том числе могут быть указаны реквизиты заключения по итогам проведенного технического обследования образованных зданий, подтверждающего автономность эксплуатации этаких зданий, подготовленного индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим выданные саморегулируемой организацией, сведения о которой внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций, свидетельства о допуске к таким видам работ, согласно которому образованные в результате раздела здания имеют возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных 5 образованных в результате такого раздела объектов. Копия такого заключения включается в приложение к техническим планам.

В силу положений пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства, исключение предусмотрено только в отношении помещений и машино-мест (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 14 части 2 статьи 2 Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.

При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14

Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений – комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью). При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.

Однако, следует учитывать что согласно части 7 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г.

№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются. Положениями Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в редакции до 1 января 2017 г.) также не предусматривалась возможность государственного кадастрового учета частей индивидуального жилого дома или квартир (помещений, комнат) в таких домах.

Принимая решение о «разделе» жилого дома, необходимо иметь в виду положение абзаца второго пункта 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если выдел доли в натуре не допускается законом, собственник, выделяющий свою долю в натуре, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности, а также статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации. 3 Таким образом, выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.

Вместе с тем, в случае если в отношении здания в силу его архитектурно конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, что бы его раздел стал возможным.

В силу положений Закона № 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование.

При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Таким образом, а также с учетом пункта 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г., в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга

Вышеуказанные разъяснения подтверждаются, в том числе судебной практикой Курского областного суда:

Источник: https://xn----dtbrojdkckkfj9k.xn--p1ai/content/%D1%80%D0%B5%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9-%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B4%D0%B5%D0%BB-%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%BE-%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%B0-%D0%BA%D0%B0%D0%BA%D0%B8%D0%B5-%D0%BF%D1%80%D0%B8%D1%88%D0%BB%D0%B8-%D0%BF%D0%B5%D1%80%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D1%8B

Правила раздела частного дома

Как разделить двухквартирный дом

Раздел дома не такая простая процедура, как кажется на первый взгляд. Дело в том, что большая часть недвижимости попадает под определение неделимого имущества, соответственно не подлежит разделу. Однако, в отношениях между собственниками может возникнуть разлад и они начинают искать решения, как разделить принадлежащий им частный дом.

Раздел жилого дома не противоречит действующему законодательству и мы расскажем вам как это сделать. Обратите внимание, что вместе с домом происходит раздел земельного участка и находящихся на нём хозяйственных построек. Как поделить недвижимость, чтобы учесть интересы каждой из сторон? Рассмотрим возможные варианты.

Способ №1. Мирное соглашение

Оптимальным вариантом разделить дом, будет мирное соглашение между собственниками. В этом случае домовладение не теряет статус целостного объекта недвижимости, просто переходит в долевую собственность.

С технической и юридической стороны это самый простой способ переделать дом на двух хозяев. В этом случае раздел дома происходит на основании устной договорённости или письменного соглашения между владельцами. Лучше выбрать второй вариант и заверить составленное соглашение в нотариальной конторе. Это поможет избежать в будущем имущественных споров.

Прежде чем разделить дом, укажите в соглашении следующие моменты:

  • текущие расходы на содержание дома;
  • оплата коммунальных услуг;
  • порядок эксплуатации мест общего пользования (кухня, ванна, туалет, коридор).

При заключении мирного соглашения не забудьте про раздел земельного участка. Хотя если в дальнейшем планируется совместное проживание, то этот пункт необязателен.

Если с определением доли каждого из владельцев возникли сложности, то можно решить проблему через суд. Однако, это не лучший вариант. Судья не будет учитывать интересы владельцев, а просто подскажет компромиссное решение, которое устроит каждую из сторон.

Если компромисс не будет достигнут, судебная тяжба может тянуться бесконечно. В этом случае подойдёт выделение доли в натуре. Такой вариант мы рассмотрим немного позже.

Даже в случае договорённости, дом должен быть разделён на два отдельных жилых помещения. В некоторых случаях для этого потребуется перепланировка строения. Строительные работы нужно обязательно узаконить и получить отчёт эксперта, что внесённые в конструкцию изменения не приведут к разрушению дома.

Способ №2. Раздел дома на два отдельных строения

Разделить дом на два отдельных строения — это называется выделение доли в натуре. Суть этого способа заключается в передаче каждой из сторон изолированного помещения, пригодного для проживания. Это самый распространённый способ раздела домовладения на двух хозяев.

Основное преимущество заключается в том, что каждый из собственников может продать свою долю без согласия другого домовладельца. Обратите внимание, что этот способ не подходит для раздела одноквартирных домов, в этой ситуации придётся искать другие пути решения проблемы.

Выделение доли в натуре возможно при соблюдении следующих условий:

  • каждый из собственников должен иметь отдельный вход;
  • выделенная часть имущества должна быть пригодна для проживания;
  • жилые помещения полностью изолированы;
  • обязателен раздел земельного участка.

Если строение находится в аварийном или ветхом состоянии, или непригодно для проживания, выделение доли в натуре невозможно даже в судебном порядке.

Как и в предыдущем случае, делить одно строение на два дома лучше путём мирного соглашения. В отличие от предыдущего способа, выделение доли в натуре подразумевает оформление документов. Вот что нужно подготовить:

  1. Узаконить перепланировку и внести изменения в технический план дома. При выделении доли в натуре перепланировка проводится практически всегда.
  2. На каждую часть дома оформляется полный пакет документов. В частности, заказываются технический и кадастровый паспорт. Раздел земельного участка осуществляется межеванием, о чём должен быть соответствующий документ. Все имеющиеся на участке хозяйственные постройки также ставятся на государственный учёт.
  3. Составляется письменное соглашение между собственниками о выделении доли в натуре. Если раздел происходит не в равных долях (одна половина дома больше), обговаривается денежная компенсация.
  4. Пакет документов подаётся на рассмотрение в Росреестр. Если раздел недвижимости не противоречит действующему законодательству, то через две недели каждый из новоиспечённых владельцев получит право собственности на часть дома и прилегающую территорию.

Если мирное урегулирование невозможно, то выделение доли в натуре происходит в судебном порядке. Обратите внимание, что с исковым заявлением может обратиться любой из собственников. Это довольно хлопотный вариант, который потребует от истца существенных финансовых затрат.

Дело в том, что к исковому требованию необходимо приложить технический план раздела дома. Если этот документ отсутствует, суд назначает независимую экспертизу, которая определяет варианты раздела объекта недвижимости. Расходы естественно ложатся на плечи истца.

Стоит отметить, что если назначенный эксперт халатно отнесётся к своим обязанностям, вы наверняка получите заключение о невозможности разделить строение. Соответственно не будет оснований для судебного разбирательства. Если вы решите пойти этим путём, то позаботьтесь о технической документации заранее.

Как разделить двухквартирный дом на два дома

Возникают ситуации, когда в деле о разделе недвижимости фигурирует двухквартирный дом.

На первый взгляд, всё просто: строение изначально предназначено для отдельного проживания, имеются отдельные входы и даже зарегистрированы две квартиры на одном адресе.

Но при подаче заявления в Росреестр, собственники получают отказ в регистрации права собственности. Причина одна: дом получил статус многоквартирного, но земля относится к категории ИЖС. Как поступить в этом случае?

Для начала потребуется переоформить дом в общую долевую собственность. Соответственно каждый из собственников получает по ½ доле в доме.

Это поможет подтвердить целевое использование земельного участка. Ведь дом перестаёт быть многоквартирным.

Затем собственники собирают необходимый пакет документов и пишут заявление о выделение долей в натуре. Как происходит эта процедура, мы описывали выше.

Обратите внимание, что если дом, который вы хотите разделить, построен после 2006 года, для выделения долей потребуется акт о сдаче строения в эксплуатацию. Для этого назначается комиссия, которая определяет пожарное и санитарное состояние дома, выявляет нарушения, допущенные при строительстве.

Росреестр не будет регистрировать право собственности, пока выявленные нарушения не будут устранены. Если дом попадает под действия закона о дачной амнистии, этот документ не требуется.

Чтобы минимизировать проблемы с разделом дома, рекомендуем воспользоваться услугами квалифицированного юриста. Специалист посоветует, как уладить проблему в досудебном порядке или поможет отстоять ваши интересы в суде.

Источник: https://yuristznaet.ru/dom/razdel-doma.html

Как правильно разделить дом и землю находящиеся в общей долевой собственности

Как разделить двухквартирный дом

Необходимость разделить недвижимое имущество на части, особенно жилья и участка земли, на котором оно расположено, возникает, если у него несколько собственников.

Несколько собственников может быть у наследованного дома, приватизированного участка и у совместного имущества разведённых супругов. На практике чаще  всего встречается последний случай.

В связи с этим самым актуальным вопросом становится, как разделить земельный участок с домом на два?

Можно ли поделить дом и землю?

Свойства делимости и неделимости дома и земли определяются так же, как и для любого другого имущества. Так, согласно статье 133 ГКРФ, если в результате деления имущество становиться непригодным для использования, то оно не подлежит разделу, и наоборот. Таким образом необходимо выяснить индивидуальные характеристики того или иного дома и земельного надела.

Как правило, однокомнатные жилые дома (в том числе квартиры в многоквартирных домах) разделу не подлежат, так как использовать в дальнейшем часть такого дома по назначению, то есть  для жилья, будет невозможно. Так что всё зависит от размеров жилой площади.

Земельный участок можно разделить без проблем, лишь бы позволяла площадь. Ведь от деления такого имущества на части его основное предназначение не страдает.

С другой стороны, возникает вопрос фактического раздела имущества. Так, если согласно статье 133 ГК можно поделить и дом, и землю, но сделать это на практике не всегда удаётся. Причина заключается также в параметрах жилого дома.

Но в любом случае раздел следует начинать с правового оформления. Обычно по результатам оформления доли каждого из собственников в документах чётко указываются границы их долей. Если этого сделано не было, то придётся делить дом путём переговоров. Иначе придётся идти в суд.

А при разделе участка земли, на котором расположен дом, он подлежит разделу в соответствии с отграничениями внутри жилого дома. Каждому собственнику отводится та половина земли, на стороне которой располагается его половина дома.

Юридическое оформление раздела дома и земли

Юридически оформить раздел совместной собственности можно путём заключения соглашения между владельцами. Заключение такого соглашения не означает потерю целостности дома, а устанавливает на него долевую собственность. К примеру, после развода или когда пара находится в браке, недвижимость продолжает оставаться совместным имуществом, а такое соглашение переводит её в категорию долевой.

Законодательство устанавливает письменную форму для такого соглашения.

Помимо указания на раздел дома на два, в соглашении необходимо отобразить:

  • порядок оплаты коммунальных услуг;
  • оплата расходов на содержание дома (текущий, капитальный ремонт);
  • порядок пользования общими помещениями (ванная, туалет, кухня).

Если совладельцы планируют проживать и дальше вместе, то определять порядок использования общих помещений нет необходимости.

Юридически оформить раздел можно в любое время. Даже по ходу судебного разбирательства стороны вправе в любой момент до вынесения решения заключить мировое соглашение между собой. Такое соглашение закрепляется определением суда.

Внесудебные соглашение в то же время рекомендуется нотариально заверить, чтобы избежать в дальнейшем споров о легитимности подобной договорённости.

Спорные ситуации

Разумеется, когда речь идёт о разделе имущества, особенно о разделе дома или земельного владения, споров избежать получается не всегда. В таком случае большинство собственников ищет решение в судебных органах.

Однако суд не гарантирует решение спора, хотя и может установить доли каждого из собственника в принудительном порядке. Но даже это не означает удовлетворение требований каждой из сторон. Суд всего лишь установит компромисс между сторонами.

Чтобы положить конец спорам, нужно осуществить выдел доли каждого собственника в натуре. Это означает, что части каждого из собственников в доме будут друг от друга отграничены и помещений общего пользования не будет.

Фактический раздел дома и земли

Суть фактического раздела заключается в изолировании помещений в доме, относящихся к доле каждого из собственников, друг от друга. По сути, части становятся отдельными домами. Это один из самых практичных способов разделить дом на несколько хозяев.

В отличие от простого совместного или долевого владения после фактического раздела каждый из собственников вправе продать свою часть дома без согласия другого собственника. Так же другой собственник не будет обладать правом преимущественной покупки.

К тому же, по завершении фактического раздела можно оформить на части дома отдельные почтовые адреса и абонентские счета у коммунальных служб.

Но при этом должны быть следующие условия раздела:

  • у каждого владельца должен быть отдельный вход в дом;
  • каждая из частей в отдельности должна быть пригодна для использования в качестве жилья;
  • помещения в доле каждого должны быть полностью изолированы друг от друга;
  • земельный участок также должен быть разделен.

Когда при имеющейся планировке изолирование представляется невозможным, то понадобится перепланировка. Изменение несущих конструкций возможно лишь при получении разрешительных документов у архитектурной службы населённого пункта.

Если перепланировка не представляется возможной  в силу особого строения или ветхого состояния дома, то выдел долей невозможен даже в судебном порядке.

Оформление фактического раздела

Юридическое оформление раздела подразумевает лишь закрепление прав каждого собственника. Вместе с тем, весь процесс фактического выдела долей необходимо в установленном законом порядке задокументировать.

Так, чтобы процедура фактического раздела была законной, нужно оформить следующую документацию:

  1. Внести соответствующие изменения в техническую документацию жилого дома.
  2. Если планируется установить отдельные адреса, то оформить на каждый дом самостоятельные кадастровые паспорта.
  3. Сооружения, находящиеся в части земельного участка каждого из собственников, также нужно фактически и документально разделить и поставить на учёт в кадастровой службе.
  4. Составить соглашение между собственниками. Если по техническим причинам разделить дом или участок в равных долях не получается, то необходимо обговорить денежную компенсацию одной из сторон.

Собранная документация подаётся в Росреестр для регистрации. Если вся процедура была проведена согласно закону, то каждый из собственников по истечении двухнедельного срока получит выписку о праве собственности.

Раздел земельного участка

Раздел земельного участка – дело несложное. Законодательством установлено лишь одно требование: будущие земельные наделы не должны быть в площади меньше минимально установленного размера в том или ином регионе. Обычно такой размер составляет 5 соток. В зависимости от местного законодательства может варьироваться в пределах до 14 соток.

Чтобы осуществить раздел земли, необходимо собрать нижеуказанные документы:

  • заявление в кадастр;
  • технические документы;
  • выписки из кадастра;
  • заявление в регистрационную палату;
  • квитанции об оплате пошлины (2);
  • паспорта совладельцев;
  • свидетельство о праве собственности.

Раздел земельного участка имеет следующие особенности:

  1. При разделе земельного надела, находящегося в долевой собственности, необходимо соглашение собственников.
  2. Необходимо пригласить кадастрового инженера для проведения межевания.
  3. После раздела каждая из частей земли получит свои кадастровые номера.
  4. После регистрации в Росреестре каждая из частей земельного надела получает статус отдельного объекта недвижимости.

Раздел земли желательно осуществить после фактического выдела доли каждого собственника в жилом доме. Разумеется, и в этом деле лучше прийти к взаимному соглашению без судебного разбирательства.

При разделе земельного надела сторонам не обязательно разграничивать его поровну. В первую очередь необходимо исходить из функциональных потребностей собственников.

При этом каждая часть должна иметь:

  • выход на местные дороги;
  • доступ к коммуникациям и инженерным сетям.

С другой стороны, контуры каждой из частей могут зависеть от наличия хозяйственных и бытовых построек на участке. В этом случае сторонам придётся идти на компромисс. Возможно, понадобится оценка каждой постройки, которая остаётся в части того или иного собственника. Оценка может пригодиться при определении размера компенсации, которая уплачивается одной стороной другой при неравном разделе.

Раздел двухквартирного дома или таунхауса

Казалось бы, что проще, чем разделить двухквартирный дом или таунхаус? Ведь границы уже заранее определены, каждый из собственников имеет свой вход и раздельно оплачивает коммунальные услуги. Однако не всё так просто.

По фактическому характеру такие строения подпадают под категорию многоквартирных домов, а земельный участок под ними, как правило, предназначается для ИЖС. Поэтому ни кадастровый орган, ни регистрационная палата не согласиться задокументировать раздел.

Таунхаус должен находиться в общей долевой собственности. В ином случае такое жильё необходимо сначала оформить как долевую собственность, а уже затем приступать к разделу. К сожалению, перепланировку в данном случае задокументировать также нужно.

С другой стороны, возникновения споров не предполагается, ведь каждый совладелец изначально знал границы своей собственности.

Самым проблематичным моментом может стать раздел дворового участка. Обычно в таунхаусах участки предполагаются общими и границы их не определены. Однако вряд ли люди пожелают жить в общих дворах. И зачастую споров не избежать.

Раздел участка и дома через суд

Как уже говорилось, судебный иск – самый нежелательный путь решения возникшей проблемы. Помимо потери времени, а судебные прения могут длиться месяцами, а то  и годами, судебный процесс – весьма расходное дело, особенно для истца. Но несмотря на это, в качестве правового инструмента суд эффективности не теряет.

Для запуска судебного разбирательства один из собственников должен подать судебный иск. При этом необходимо оплатить государственную пошлину.

Подача иска одним из собственников не лишает права подать встречный иск второго собственника. Но от этого суть дела не меняется, особенно когда споры сторон затрагивают лишь отдельные помещения или части земельного участка. Однако если спорные моменты наблюдаются по всему плану фактического выдела доли, то встречного иска не избежать.

При вынесении решения суд руководствуется двумя обстоятельствами:

  1. Равный раздел дома и участка.
  2. Соблюдение норм законодательства при перепланировке.

Для этого суд назначает экспертизу. Все расходы несёт истец, а также ответчик, когда он подаёт встречный иск. Процедура проведения экспертизы может продлиться на несколько недель. Поэтому сторонам рекомендуется заранее заказать техническую экспертизу предполагаемой перепланировки.

Техническая экспертиза должна включать в себя следующие выводы и заключения:

  • пригодность в каждой из частей для проживания хотя бы одного помещения;
  • возможность осуществления перепланировки без ущерба для несущих конструкций;
  • пригодность сооружения для дальнейшей эксплуатации.

Это основные вопросы, которые будет учитывать суд при вынесении решения. Кроме того экспертиза может показать иные характеристики дома в соответствии с требованиями заказчика.

Не стоит надеяться, что мнение экспертов будет иметь хоть какое-либо значение для противной стороны. Как показывает практика, порой даже судебное решение не позволяет окончательно решить вопрос.

По рассмотрению дела суд выносит решение о фактическом разделе жилого дома и земельного участка. Важным моментом в решение является указание по кадастровому и техническому плану сооружения помещений каждого из совладельцев, а также границу, находящуюся между долей. Без данного указания кадастровая служба в оформлении паспортов на вновь образованные объекты недвижимости откажет.

Источник: https://ZhiloePravo.com/zemlya/razdelit-s-domom-na-dva.html

Раздел дома с участком на двух хозяев. Этапы, методы и примеры (проекты) на сайте Недвио

Как разделить двухквартирный дом

Процедура раздела дома с участком значительно сложнее деления квартиры, ведь некоторые части этого типа недвижимости являются нераздельной собственностью, а следовательно — никак не могут быть поделены.

Однако, довольно часто взаимоотношения между совладельцами жилья осложняются настолько, что для них главной целью становится разделить дом и участок любой ценой.

Проблемы совместного владения домом с участком

Ситуация, когда домом с участком владеют несколько собственников — сама по себе не простая. Особенно, когда совладельцы находятся во враждебных взаимоотношениях и нередко попросту не могут прийти к договоренностям по бытовым вопросам.

Однако, поскольку недвижимость остается в долевой собственности, им нередко требуется осуществлять какие-то общие решения по части:

  • прописки новых жителей;
  • проведения ремонтных мероприятий;
  • реконструкции технических сетей.

При сложных взаимоотношениях это сделать достаточно трудно, либо вообще нереально, и большая часть владельцев стараются выделить свою долю путем раздела имущества.

Сделать это возможно при помощи выделения части дома и территории под ним, иными словами – путем реального разделения.

Что такое реальный раздел?

Реальный раздел (выделение доли) — это переход частей домовладения в собственность каждого участника общей долевой собственности пропорционально его доле.

Раздел влечет прекращение общей собственности для всех ее участников. Выдел доли дома характеризуется тем, что один или несколько собственников выбывают, а для других отношения общей собственности сохраняются.

Раздел дома начинается с определения размера долей и людей, имеющих права на долю. При расторжении брака, собственниками долей будут являться супруги, а при наследовании, соответственно, наследники.

Реальный раздел дома и земельного участка допустим и возможен только тогда, когда существует правовые и технические возможности. Объекты недвижимости, в том числе жилой дом и земельный участок могут быть отнесены как к делимым, так и неделимым вещам.

Как разделить дом? И что может быть поделено, а что нет?

Не всегда фактическая возможность раздела дома с участком совпадает с возможностями правовыми. Делимость объекта недвижимости, с точки зрения закона, имеет самостоятельное значение и не обязательно совпадает с реальной возможностью разделения стен и комнат.

Физически делимыми признаются все существующие объекты недвижимости, однако юридически делимыми они являются только в том случае, если существует возможность разделить их на части таким образом, чтобы каждая часть сохраняла однородность, то есть оставалась «жилой» по предназначению и чтобы пользование ею не нарушало прав других правообладателей и пользователей.

Иными словами, при разделении дома у каждого владельца должны быть свой вход, кухня, санузел и т. д.

Для правильного разделения недвижимого имущества законом введено понятие Признаков жилого помещения:

  • назначение;
  • пригодность для проживания;
  • изолированность;
  • принадлежность к категории недвижимых объектов.

Конечно же, последний из признаков является основным, однако, отсутствие любого из перечисленных признаков дает основание считать помещение нежилым.

Недопустим раздел дома, в результате которого образуется самостоятельная часть, не предназначенная для проживания (например, встроенный гараж или только кухня).

Признак пригодности для проживания означает условие, при котором помещение является пригодным для постоянного, то есть длительного и всесезонного проживания.

Это, в свою очередь, требует обеспечения соблюдения установленных санитарных и технических норм и правил, а так же наличия, помимо основного помещения, вспомогательных, которые обеспечивали бы режим проживания (отдельной кухни, санузла и т.д.).

Признак изолированности означает, что пользование помещением (частью дома) как самостоятельным и обособленным, не нарушает прав смежных правообладателей и имеет автономное сообщение с помещениями и территориями, находящийся в общем пользовании.

В идеале, таким критериям и признакам отвечают дома так называемой «блокированной застройки», когда часть дома представляет собой обособленный изолированный блок, с отдельным выходом на земельный участок.

В иных случаях, для осуществления реального раздела сособственникам, следует произвести согласованные строительные изменения дома, чтобы планируемые части объекта стали самостоятельными жилыми объектами.

Для того чтобы совершить реальный раздел, владельцы должны определить рыночную цену недвижимости, принимая во внимание и цену придомовых сооружений. Для этих целей можно заказать проведение независимой экспертизы, по результатам которой, определить, допустим ли передел с соблюдением равенства частей.

Последовательность (этапы) раздела

Прежде чем приступать к процедуре, следует понять – имеется ли вероятность его дробления. В этих целях необходимо осуществление экспертизы, которая утвердит или не подтвердит эти возможности.

Проведенная экспертиза даст ответ и на другой вопрос – отвечает ли строение абсолютно всем технологическим условиям. Кроме того, в окончательном решении, согласно просьбе совладельцев, специалист вправе добавить сведения о действительной цене, об альтернативах перепланировки, доступных для этого объекта, и затратах на эти виды работ.

После одобрения экспертизы, владельцы обязаны оформить разрешение на перепланировку. Это можно сделать в органах местного самоуправления.

Затем владельцы смогут применить одну из альтернатив:

  • Выделение доли;
  • Раздел дома на 2 строения.

Это возможно лишь при делении на самостоятельные помещения, имеющие отдельный вход.

Таким образом, учитывая все вышеизложенное, можно сделать вывод, что реальный раздел домовладения между совладельцами возможен при наличии технических и правовых возможностей. Такой раздел осуществляется либо по соглашению между ними, либо в судебном порядке.

Раздел земельного участка под домом

При разделе домовладения неизбежно встает вопрос о делимости земельного участка.

Правовое (юридическое) значение критерия делимости земельного участка означает, что участок признается делимым, если в результате раздела образуются самостоятельные участки, разрешенное использование которых может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории и при этом будет соблюдено требование о минимальном размере земельного участка, установленное правовыми актами органов местного самоуправления (ст. 11.2; 11.4; п. 1 ст. 33 Зк РФ; ст. 1182 ГК РФ).

Иными словами, от площади земельного участка напрямую зависит возможность реального его раздела.

К примеру, если земельный участок с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) имеет площадь 6 (шесть) соток, что теоретически его можно разделить на два участка по 3 сотки каждый.

Деление на большее число частей такого земельного участка в правовом отношении недопустимо. Исключением являются случаи раздела земельных участков на основании судебных актов.

Однако, правообладателям необходимо знать, что отсутствие возможности реального раздела земельного участка не препятствует и не лишает их возможности реально разделить жилой дом на части.

Части дома могут находиться в индивидуальной собственности правообладателей, а земельный участок под домом – в общей долевой собственности.

В этих случаях при отчуждении (продаже либо дарении) части дома собственник должен обеспечить единство судьбы земельного участка (п/п.5, п. 1 ст.

3 ЗК РФ) и объекта, то есть отчуждать долю в праве на земельный участок вместе (одновременно) с жилым помещением.

Образец соглашения о разделе участка

Кроме данного требования основным принципом делимости участков можно охарактеризовать целостность каждой доли жилища с долей, что прилегает к данной части. Иными словами, тот из собственников, которому переходит установленная назначенная часть, будет собственником территории, на которой располагается его владение.

Таким образом, если при разделе дома есть возможность организации отдельного входа, то допустимо и разделение земельной территории. Но это действует только при условиях, когда любая часть поделенного участка станет не меньше установленных законом норм. В ином случае раздел невозможен, и территория останется общей.

Как разделяют частные дома?

Если это не сблокированное здание, на практике довольно редко удается разделить дом так, чтобы все стороны были довольны.

Законом предусмотрено два метода:

1. Мировое соглашение

Это самый малозатратный (как с точки зрения денег, так и времени) вариант для собственников. В таком случае дом не утрачивает положение целого объекта, а просто переоформляется в долевое владение.

В случае мирного соглашения, все совершается на основе устного согласия, либо письменного договора собственников. Правильнее выбрать последнее и заверить договор нотариально, что сможет исключить в перспективе все споры.

В договоре прописываются следующие пункты:

  • текущие затраты на содержание;
  • коммунальные платежи;
  • процедура использования общей территории.

При решении мирного договора, важно учитывать как будет осуществлен раздел территории. Однако, если все оформляется как совместное проживание, данный раздел необязателен.

Даже в этом случае, объект недвижимости разделяется на два помещения. В определенных ситуациях понадобится перепроектирование. Любую перепланировку следует обязательно узаконить и оформить соответствующий отчет специалиста.

2. Деление на два строения

Суть данного метода состоит в передаче каждой стороне отдельного помещения, подходящего для жилья. Это наиболее оптимальный метод деления недвижимости на двух владельцев.

Главный плюс – каждый владелец может продать свою долю, даже при отсутствии согласия другого собственника. Но, следует помнить, данный вариант никак не подойдет при переделе одноквартирных объектов, в подобной ситуации нужно искать иные способы решения сложившейся ситуации.

Деление разрешается при последующих обстоятельствах:

  • каждый собственник должен иметь индивидуальный вход;
  • собственность обязана быть годной для проживания;
  • помещения целиком отделены;
  • придомовая территория размежеваны.

Важно: если здание находится в аварийном, либо обветшалом состоянии, либо малопригодно для проживания, разделить его не удастся, даже через суд.

Образец соглашения о разделе дома

Как и в предыдущей ситуации, разделять дом правильнее путем подписания договора. В отличие от прошлого метода, для осуществления раздела путем деления на 2 строения потребуется оформить ряд документов:

  • Легализовать перепланировку и вписать изменения в тех. проект;
  • На каждую часть дома формируется отдельный комплект бумаг. В том числе, нужны кадастровый и тех. паспорт. Деление территории производится межеванием с подтверждающим актом;
  • Подготавливается письменный договор между владельцами о разделении. Когда деление совершается не в одинаковых пропорциях, обговаривается финансовое возмещение.

После весь пакет документов передается в местную администрацию. Если разделение недвижимости не противоречит законодательству, то спустя 15 дней каждый из владельцев получит право собственности на недвижимость. В противном случае, этим уже занимается суд.

Для оформления искового заявления в суд обязательно наличие тех. проекта. Если его нет, судья назначает судебную экспертизу, для определения возможных вариантов разделения недвижимости. Затраты на экспертизу, безусловно, возлагаются на истца.

Заключение

Раздел дома — почти всегда неприятная процедура, с большим количества стресса для совладельцев. Поэтому лучше решать все спорные вопросы путем компромиссов и договоренностей. Несмотря на все несогласия и неприязни, так быстрее решается любая проблема. Да и будут целее нервы и денежные средства, которые можно потратить на более приятные и полезные цели.

Конфронтация в этом вопросе создаст только лишние проблемы. А процедура раздела имущества рискует затянуться на неопределенный срок и с непредсказуемыми результатами.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/razdel-doma-s-uchastkom/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.