Как проверить юридическую чистоту дома перед покупкой

Содержание

Инструкция: Как проводить осмотр частного дома перед покупкой

Как проверить юридическую чистоту дома перед покупкой
Идеальных загородных домов на вторичном рынке не бывает. Но и дефекты могут быть разные. Критичные потребуют значительных незапланированных вложений, некритичные можно устранить малыми силами.

Собственно критичных — всего два, но оба могут привести к сносу дома: это отсутствие документов (дом не зарегистрирован) и сам дом готов развалиться.

Факт:Некритичные дефекты могут стать поводом для переговоров о снижении цены.

Критичные — о радикальном снижении цены до значения «участок с коммуникациями и домом под снос» (если основная для вас ценность — локация).

ОСМОТР ДОМА СНАРУЖИ

Что смотреть?

1. Отступы от границ соседних участков (минимум 3 метра). Это особенно важно, если постройки на кадастровой карте нет. Ходим по участку со смартфоном в режиме навигации, внимательно изучаем расположение построек и сверяем с кадастровой картой (о том, что взять с собой на осмотр дома, я уже рассказывал).

2. Признаки долгостроя. Если коробка дома несколько лет простояла без крыши, — это точно не пошло стенам на пользу.

Поэтому присмотритесь внимательно: недавно достроенные части будут выглядеть более новыми, чем остальная конструкция дома. Задайте наводящие вопросы хозяевам («Расскажите, кто и как давно начинал стройку»).

А после, во время следующей поездки, поспрашивайте об истории строительства у возможных соседей.

3. Фундамент. Это основа дома. Если с ним что-то не так, то и все остальное наперекосяк: именно с перекошенного фундамента начинается цепь критичных строительных дефектов. Поэтому вне зависимости от того, новый дом или старый, осматриваем фундамент и отмостки особенно тщательно. Трещин под слоем штукатурки вы не увидите.

Но проверить видимые «горизонтали» и «вертикали» строительным уровнем — желательно. Правда, компактный уровень, который у нас собой, не позволит заметить небольшие отклонения — только серьезные. Но чтобы изначально проверить фундамент при покупке дома, больше и не требуется.

Что можно проверить:

  • вертикальность фасадных стен дома, углов и свай;
  • горизонтальность видимой части нижней обвязки, пола на террасе.

Фото «До»

Centerbeam ConstructionВопрос, какое отклонение от нормы считать критичным — дискуссионный. Если дому больше десяти лет, а одна сторона «утонула» на пару сантиметров — это одно. Но если дом относительно новый и «гуляет» в пределах тех же 2 см — это тревожный признак: скорее всего, подвижки продолжатся.

ПО ТЕМЕ…

Как вовремя заметить дефекты фундаментаСТК “Каминыч”

Фундамент изнутри также требует внимательного осмотра. Обратите внимание на видимые фрагменты (оголовки) винтовых или забивных свай.

Если они напрочь закрыты облицовочными панелями, а хозяева утверждают, что доступа в подполье нет, вы покупаете «кота в мешке».

Если же доступ к оголовкам получить удалось, убедитесь, что сваи стоят вертикально (нужен пузырьковый строительный уровень). Отклонение видимой части или просадка одной-двух свай на несколько миллиметров

— некритично. Но если просел угол или сторона дома, либо весь ряд свай «заваливается» в одном направлении — дело плохо. Покупать такой дом точно не стоит.

Важно: Если сам дом не новый, вас должны насторожить «свежие» окна, сплошная облицовка недорогим сайдингом, и особенно- свежеоштукатуренный (или облицованный) цоколь и отмостки. Возможно, вы имеете дело с маскировочным ремонтом. Выяснить это точно поможет осмотр дома изнутри.

Yoha Shanti

ОСМОТР ДОМА ВНУТРИ

Что смотреть?

Как правило, в первую очередь наше внимание хотят обратить на планировку дома, его обстановку и дизайн. Но мы не зря приехали покупать дом зимой или ранней весной — в это время легче увидеть все то, о чем владельцы не договаривают: как дом держит тепло, не сыреют ли стены дома и все ли коммуникации работают.

Конечно, если дом готовили к продаже и недавно в нем был ремонт

— это хорошо. Свежеотремонтированный дом всегда радует глаз. А вот ремонт «заплатками» — первый признак того, что здание спешно приводили в товарный вид. Возможно, дом только выглядит крепким, а на деле готов развалиться.

Если ремонт делали наспех, а старые побитые грибковой плесенью стены освежили новой облицовкой и обоями — это плохо.

Как проверить состояние дома перед покупкой? Прежде всего, заходим со свежего воздуха в дом и сразу принюхиваемся… Первый признак «нездорового» дома — тяжелый запах плесени и затхлости. Если он есть — возможны проблемы с вентиляцией.
Подвал.

Вода в подвале, плесень на стенах, подгнившие балки и черный пол — тревожные признаки. Если речь не идет о доме под снос или реконструкцию — продолжать осмотр смысла не имеет.

Чердак (мансарду) и кровлю. Осмотрите конструкции и торчащий утеплитель. Если они влажные на ощупь — это плохо, хотя и не так критично, как в подвале. В любом случае нужно понять причину. Возможных вариантов два: 1) подтекает крыша, 2) скапливается конденсат.

С холодным чердаком проще, чем с теплой мансардой: здесь все протечки как на ладони. Починил крышу

— и порядок. С мансардой, если она утеплена с ошибками, — сложнее. Источником повышенной влажности и пробоев теплоизоляции могут быть как протечки, так и конденсат.

В обоих случаях обратите внимание на проходящие через чердак коммуникации (вентканалы и дымоходы): на них потеков быть не должно.

Совет: Если дом вам понравился, но есть подозрение, что он плохо держит тепло, имеет смысл заказать тепловизионное обследование: проверить крышу и стены дома. Но делать это нужно в холодное время года.

И только в том случае, если вы задумались о сделке — перед покупкой дома. Перед визитом специалистов с тепловизором попросите хозяев натопить дом.

Двери и окна. Перекошенные окна и двери — признак «загулявшего» фундамента. Почти все опытные «смотрельщики» об этом знают, поэтому открывают и закрывают все створки и хлопают дверями.

Соответственно, выставляя дом с очевидными дефектами фундамента на продажу, владельцы стараются не дать вам лишних поводов это заметить. И первое, что приводится в таких случаях в товарный вид — окна и двери.

Будьте внимательны, если дом старый, а двери и окна — новые!

Полы и перекрытия. Под двумя слоями фанеры могут скрываться рассохшиеся доски. Поэтому лучше дощатый пол в кондиции «так себе», чем новый ламинат и аккуратные плинтусы. Походите по дому и потопайте — не стесняйтесь. Все трясется, а в буфете звенит посуда? Это свидетельствует о слабых балках перекрытий — неприятный и трудноустранимый дефект.

Теперь проверяем перепад высоты, для этого пригодится строительный уровень. На крайний случай поищите любой мячик (например, теннисный). Если он, положенный на пол, упорно закатывается в один и тот же угол, дальнейший осмотр дома проводите с пристрастием.

Стены. Отклонение их от вертикали — это плохо. Возможно, дом начал заваливаться. Не очень хороший признак — свежие обои, наклеенные поверх гипсокартона. Здесь возможны два варианта: ремонт выполнен фрагментами (например, одна комната или одна стена) или сделан полный косметический. В первом случае все более или менее понятно: на стенке были потеки — их скрыли. Во втором потребуется тепловизионное обследование, чтобы убедиться, что все в порядке. Без этого решение о покупке зимнего дома лучше не принимать.

Потолки. Подвесные (гипсокартонные) или натяжные потолки в деревянном / каркасном доме — верный признак, что объект спешно приводили в товарный вид: дыма без огня не бывает.

ПРОВЕРКА КОММУНИКАЦИЙ

Что смотреть?

Водопровод. Узнайте, откуда вода (скважина, колодец, магистральный водопровод) и куда она уходит (центральная канализация, анаэробный септик, аэростанция биологической очистки). Наведите справки об особенностях зимней эксплуатации водопровода и его защите от промерзания. Возможные варианты:

  • слив и консервация на зиму с частичной разборкой;
  • поддержание плюсовой температуры в кухнях и санузлах конвекторами, «страховка» тонких мест греющими кабелями (узнайте, во сколько обходится такая эксплуатация);
  • постоянно работающее автономное отопление всего дома в дежурном режиме.

Источник водоснабжения. Если дом снабжается водой из мелкозаглубленной скважины (колодца), спросите про качество и лимиты воды, не пересыхает ли источник летом. Если в поселке центральный водопровод — какие с ним бывают проблемы. Две самых распространенных: промерзание и аварии зимой и недостаточный напор воды при активном водопользовании летом. Вопросы на сей счет можно задать как собственнику, так и его соседям (когда вы с ними познакомитесь).

Наберите воду из-под крана в чистую пластиковую емкость (помните, мы посоветовали положить ее в багажник?). Если дом понравился и вы решите продолжить знакомство — сдадите на химанализ.

Обращайте внимание на такие показатели, как наличие в воде марганца и растворенного железа. Если они более чем вдвое превышают нормативы для питьевой воды, — это повод задуматься.

Современные системы водоочистки позволяют практически любую воду довести до питьевого состояния. Вопрос только в том, какой ценой.

Локальную канализацию. Посмотрите, как выглядит люк очистного сооружения. Если из земли торчит зеленая пластиковая крышка и еле слышно булькает вода, — дом оснащен локальной станцией с аэрацией. Это хорошо.Если в углу участка бетонные кольца с крышками люков, — это анаэробный септик. Показание к использованию таких систем — просторный, высокий и сухой участок с низким уровнем грунтовых вод и хорошей фильтрующей способностью грунтов (песок) и не ближе 50 м от точек поверхностного водозабора. Если участок шесть-десять соток, септик из бетонных колец, вода из колодца, а вокруг болото, — вам предлагают не дом с городскими удобствами, а опасную для здоровья и кошелька имитацию.

Электроснабжение. Проверить проводку на первом просмотре вам не удастся. Положение отчасти может спасти тестер электророзеток: он покажет, исправны ли они, работает ли заземление.

Попросите зажечь свет и включить мощные нагревательные приборы

— какие есть (электрочайник, бойлер, конвекторы и т. п.). Автоматы на щитке не вышибает? Хорошо. Теперь гляньте на щиток со счетчиком, зафиксируйте на камеру смартфона его показания.

OOO ТЕПЛОВИКИ

Отопление. Если оно печное — попросите хозяев затопить печь. Отказ — повод задуматься.

Если отопление газовое

— это хорошо. Проверьте, что счетчик опломбирован, котел работает, а батареи теплые.

Вариант типа

«поселок газифицирован, газ по границе участка, осталось только подключиться» требует углубленного изучения. Например, участвовал ли ваш предшественник в общих расходах по газификации. Но даже если газовая труба заведена на участок, расходы на прокладку магистрали по участку и подключение газа могут вылиться не в одну сотню тысяч рублей. Это не должно стать для вас неожиданностью.

ГазТеплоСервисФотографируем всеДаже если вы не в состоянии отличить газовый котел от холодильника, а септик — от альпийской горки, ничего страшного. Фиксируйте все, что видите, на камеру смартфона.

Во-первых, после просмотра нескольких объектов у вас многое в голове перемешается, и вы забудете, где и что видели. Во-вторых, фотографии можно показать опытным спецам.

Важно: Профессиональные услуги специалистов по проверке дома перед покупкой вам все-таки понадобятся — когда вы найдете подходящий вам объект. Самостоятельно провести юридическую или техническую экспертизу участка, скорее всего, будет проблематично.

Lev Lugovskoy

Что желательно снять:

  • электрический щиток со счетчиком (полностью) — он может располагаться в доме или на столбе у въезда на участок;
  • все инженерное оборудование: котлы, бойлеры, поверхностные насосы, оголовки скважин и колодцев, люки системы канализации;
  • показания счетчиков (всех, какие есть: вода, газ, электричество);
  • последние квитанции об оплате услуг по счетчикам — узнаете, нет ли задолженностей и прикинете, во сколько обходится эксплуатация дома, к которому вы прицениваетесь;
  • титульные листы правоустанавливающих документов (тоже какие есть: договоры наследования, купли-продажи и т.п.) — они вам пригодятся, чтобы проверить дом перед покупкой (в онлайн-источниках). Это особенно важно, если у дома непростая история: были обременения, споры и т.п. Какие документы проверить при покупке дома, мы рассказали в статье по ссылке ниже.

ПО ТЕМЕ…
Покупаем дачу: Как понять, что документы в порядке

Yuri Grishko

Важно: Будьте вежливы и доброжелательны. Не пытайтесь торговаться на месте и усиленно выискивать недостатки объекта в надежде сбить цену.

В этом случае ваши шансы договориться с продавцом стремительно падают: вы отправитесь искать новый объект, а он — другого покупателя.

ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Расскажите, с какими проблемами вам пришлось столкнуться при покупке частного дома. На ваш взгляд, что еще нужно знать покупателю?

Источник: https://www.houzz.ru/statyi/instruktsiya-kak-provodity-osmotr-chastnogo-doma-pered-pokupkoy-stsetivw-vs~130600573

Как проверить юридическую чистоту сделки при покупке дома – Блоги юристов – Договор-Юрист.Ру

Как проверить юридическую чистоту дома перед покупкой

В настоящее время многие люди стремятся иметь свой частный дом, кто-то приобретает такую недвижимость в черте города, кто-то стремится купить дом в тихом и спокойном месте, но в любом случае при покупке дома возникает множество вопросов, а главный: как проверить юридическую чистоту сделки, какие документы смотреть и на что обратить особое внимание.

Свидетельство о праве собственности на участок

Самым первым документом, который нужно просить у продавца – это 2 свидетельства о праве собственности (одно на дом, а второе – на землю).

Например, если человек показывает Вам свидетельство о праве на наследство, то нужно понимать, что продать дом по такому документу нельзя, сначала нужно обратиться в росреестр, чтобы получить свидетельство о праве собственности, лишь после этого можно распоряжаться недвижимым имуществом.

В свидетельстве содержится информация о самом объекте недвижимости (адрес, кадастровый номер), а также указаны данные собственника.

При покупке нужно сверять данные о собственнике очень скрупулезно (каждую букву в прямом смысле этого слова).

Если вы заключаете сделку через представителя по доверенности, то нужно быть внимательным вдвойне (проверить полномочия, срок действия доверенности и, конечно, сверить все данные о личности, указанные в паспорте и в самой доверенности).

Документы на дом

Дом и земля являются разными объектами недвижимости, несмотря на то, что по закону они неотделимы друг от друга. Например, если у дома и земли один собственник, то продать дом без земли (или наоборот) нельзя в силу закона. Так какие же документы нужны на дом, кроме свидетельства, о котором говорилось выше?

Технический паспорт и кадастровый паспорт на дом следует различать. Технический паспорт содержит наиболее полную информацию о доме, точнее, о его технических характеристиках.

В настоящее время в связи с изменением законодательства составляются уже не технические паспорта, а технические планы, однако, старые технические паспорта продолжают действовать, поэтому если дом не новый или новый дом уже поставлен на кадастровый учет, то достаточно технического паспорта.

Если же дом построен в 2013 году или позднее, то нужен обязательно оформляется технический план, т.к. без него дом не поставят на кадастровый учет.

Кадастровый паспорт на дом – это документ, необходимый для совершения сделок (купли-продажи, дарения и пр.). В нем содержатся почти те же самые сведения, что и в техническом паспорте, но в меньшем объеме.

Документы на землю

На земельный участок нужен кадастровый паспорт. Он состоит из 4 страниц: В1, В2, В3, В4.

На первой странице указываются основные сведения о земельном участке: его кадастровый номер, категория земель, вид разрешенного использования, сведения о собственнике, адрес участка, его размер и кадастровая стоимость. Листок В2 является планом участка, т.е. на нем изображены его границы.

Формы В3 и В4 несут информацию об ограничениях в использовании. Если в кадастровом паспорте есть только первые две страницы, значит, ограничений нет, именно поэтому 3 и 4 формы не выдаются.

Сложнее, если нет формы В2. Хотя отсутствие данного документа и не препятствует сделке, но в последующем могут возникнуть проблемы.

Сразу отметим, что актуальность сведений кадастрового паспорта земельного участка в наше время легко проверить, не неся никаких финансовых затрат, главное, иметь доступ в интернет. На официальном сайте Росреестра есть публичная кадастровая карта.

На ней Вы легко по кадастровому номеру (или используя расширенный поиск) сможете найти интересующий Вас участок.

Вы увидите всю информацию о земле (вид разрешенного использования, адрес, кадастровую стоимость и пр.), но обязательно нужно обратить внимание на план земельного участка (ссылка на него находится внизу, во вкладке «информация»).

Если во вкладке «информация» сверху указано, что сведения о границах объекта отсутствуют, то это должно сразу насторожить Вас.

Не буду описывать всех возможностей, при которых земельный участок может быть уменьшен, главным является то, что раз границы земельного участка не установлены, то их нельзя выделить в натуре. Например, человек покупает дом на земельном участке, огораживает свой участок забором (т.к.

площадь известна, при этом соседи прилегающих земельных участков не возражают) и строит новый дом. Однако может выясниться, что данный кусочек земли, на котором построен дом, по документам принадлежит соседу или государству. Понятно, что последствия будут неблагоприятные.

Также нужно сказать и о том, что если Вы захотите привести свой земельный участок в нормальный вид (с юридической точки зрения) и закажете межевание (которое делается платно), то соседи могут отказаться согласовывать границы участков (Вашего и своего), в этом случае придется обращаться в суд (это опять деньги, время и нервы). Еще хуже может быть ситуация, если Ваш участок граничит с государственной землей. Конечно, может случиться и так, что соседи будут не против, у них сделано межевание и Вам легко установят границы, но рассчитывать на это не стоит.

Если Вы все же решитесь на покупку участка «без границ», то должны чётко осознавать, какие могут возникнуть проблемы и готовы ли Вы к ним.

Оформляя любую сделку по приобретению недвижимости лучше всего обратиться за помощью к специалистам (в данном случае это будет юрист, а не риэлтор, который не всегда разбирается в законодательстве и тем более, не гарантирует Вам юридическую чистоту сделки). Целью данной статьи было осветить основные моменты, которые необходимо учитывать при покупке частного дома и земельного участка.

Помощь юриста в оформлении земли

Меня зовут Чечеткина Ксения Владимировна. Юрист со стажем работы более 7 лет. Если у Вас возникли какие-то вопросы или появилась необходимость в консультации, Вы можете обратиться ко мне за юридической помощью.

Источник: https://dogovor-urist.ru/%D0%B1%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%B8/213/%D0%BA%D0%B0%D0%BA_%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B5%D1%80%D0%B8%D1%82%D1%8C_%D1%8E%D1%80%D0%B8%D0%B4%D0%B8%D1%87%D0%B5%D1%81%D0%BA%D1%83%D1%8E_%D1%87%D0%B8%D1%81%D1%82%D0%BE%D1%82%D1%83_%D1%81%D0%B4%D0%B5%D0%BB%D0%BA%D0%B8_%D0%BF%D1%80%D0%B8_%D0%BF%D0%BE%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BA%D0%B5_%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%B0/

Проверка юридической чистоты дома с участком перед покупкой. Что важно знать? на сайте Недвио

Как проверить юридическую чистоту дома перед покупкой

Планируя покупку загородного дома, коттеджа, дачи или таунхауса, вам следует, еще на стадии поисков или переговоров, очень тщательно изучать все документы.

Как правило, выбор недвижимости идет по 2-3 вариантам, которые вы уже посмотрели, они вам понравились и подходят по всем параметрам. Но так часто бывает, что интересующая вас недвижимость может оказаться со «скелетами в шкафу». Могут быть оформлены не все документы, или оформлены с нарушениями, что чревато дальнейшими проблемами с их переоформлением.

Кроме того, существует немало мошеннических схем, из-за которых покупатель получает коттедж или таунхаус с обременением. Все это свидетельствует о том, что лучше заранее проверить юридическую чистоту приобретаемого дома.

Юридическая чистота документов. Что необходимо проверить?

При ведении переговоров с владельцем загородной недвижимости следует получить ответы на следующие вопросы:

  1. имеет ли объект кадастровый номер;
  2. имеется ли право собственности у продавца, и чем оно подтверждено;
  3. законно ли построены строения, возведенные на участке;
  4. не имеет ли владелец проблем с алкоголем, наркотиками, не является ли он пациентом психиатрической больницы, что причисляет его к категории недееспособных;
  5. нет ли претензий у прочих лиц при продаже земельного надела;
  6. нет ли обременений у недвижимости.

Получить ответы можно двумя способами – тщательно изучив документы, представленные владельцем, и заказав выписку из ЕГРН. Заказать ее совсем недорого можно здесь: ЕГРП 365

Начинаем с земельного участка

Приобретая дачный домик или коттедж за городом, покупатель должен быть уверен, что земля под ним находится в собственности. Документ, подтверждающий это, является самым главным в сделке. Существуют разные варианты получения участка:

  • по наследству;
  • по решению суда;
  • по договору мены;
  • по договору купли-продажи.

Однако все они могут быть оспорены прочими лицами. Самым надежным является акт местной администрации о том, что земельный участок передан в собственность.

Также немаловажным фактом является срок, в течение продавец владеет объектом. Понятно, что чем дольше время владения, тем выше надежность предстоящей сделки.

Внимание – категории земель

Особое внимание следует уделить категории земли. Она прописана в правоустанавливающих документах. Земля может иметь разное целевое назначение:

  • индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
  • дачное строительство (ДС);
  • личное подсобное хозяйство (ЛПХ).

Каждая из этих категорий имеет свои особенности, о которых важно помнить.

Например, если коттедж построен на участке ЛПХ, то в нем нельзя прописаться. Более того, такие земли могут быть приусадебными или полевыми, а жилые строения можно возводить только на первых, а вторые используются для сельскохозяйственной деятельности.

Есть еще некоторые тонкости. Так, если участок располагается в лесной зоне, то в соответствии с законодательством, он не может быть приобретен в собственность. В данном случае предусмотрена аренда на 49 лет.

Кроме того, серьезного внимания требуют земли, расположенные вблизи с заповедными зонами. Продажа большинства из них не имеют законного основания.

Обо всем расскажет Росреестр

Все сведения о земле и строениях, возведенных на ней, содержатся в Росреестре. Каждый объект (будь-то дом или участок) должен иметь кадастровый номер. Если он отсутствует, то такая покупка не имеет законной силы.

Сегодня узнать нужную информацию можно самостоятельно, без обращения к риелторам. Более того, сведения получают в несколько кликов на официальном сайте Росреестра.

Зная кадастровый номер, покупатель может получить ответы на все вопросы относительно участка и строений, возведенных на нем. И, конечно, безопасней всего получить эти сведения до того, как договариваться с продавцом о сделке.

Алгоритм действий достаточно прост:

  1. зайти на официальный сайт Росреестра;
  2. перейти к разделу «Проверка участка»;
  3. ввести кадастровый номер.

Как вариант — проверить данные по Публичной кадастровой карте, где также потребуется кадастровый номер объекта.

Далее остается ознакомиться с данными о земле: категория использования, границы участка. Если сведений о последних нет, это должно насторожить. Поскольку такая информация свидетельствует об отсутствии проведения межевания.

Благодаря этой процедуре уточняются границы земли. Если участок не размежеван, то могут быть проблемы с соседями. А сама услуга межевания обходится недешево. К тому же, границы надела могут быть оспорены соседями. А такие вопросы решаются в судебном порядке.

Что такое выписка из ЕГРН? И для чего она нужна?

Для удобства покупателя, на официальном сайте Росреестра, можно заказать выписку из ЕГРН (ЕГРП). Опять же, при условии, что известен кадастровый номер объекта.

Здесь можно получить бумажный вариант документа или электронный. В них представлены сведения о кадастровом учете и едином реестре прав. Этот вариант подойдет, если есть сомнения о владельце. Поскольку в данном документе также указано, кто владеет участком в течение какого времени. Этой информации можно смело доверять.

Выписка ЕГРН (ЕГРП) дает ответы на один из самых важных вопросов — имеются ли обременения на недвижимость. Все виды обременений обязательно регистрируются в Росреестре и информация эта доступна каждому.

Выписка представлена двумя видами – расширенным или стандартным. Первая дает больше информации о предыдущих владельцах, а также всех действиях, которые были проведены с земельным наделом. Так, если хозяева менялись слишком часто, покупателю стоит быть внимательным – что-то с объектом не так, раз предыдущие владельцы быстро избавлялись от него.

Теперь рассмотрим какие могут быть типы обременений наложены на дом или участок.

Виды обременений на загородную недвижимость:

  1. Арест – в этом случае, участок практически уже не принадлежит собственнику — его изъяли за долги. В будущем он будет продан в счет погашения долга;
  2. Залог – свидетельствует, что земля является объектом обеспечения по существующему займу (ипотеке).

    Продать объект можно при письменном разрешении банка;

  3. Сервитут – наложение этого обременения обозначает, что земля обладает правом ограниченного использования прочими лицами.

    Такой участок можно продать, но при этом сервитут продолжает действовать;

  4. Аренда долгосрочного характера – обременение любой недвижимости, сданной в аренду, сроком больше, чем год. При продаже объекта арендатор также имеет право распоряжаться землей.

Какие документы важно проверить?

Прежде чем оформлять сделку, следует внимательно изучить пакет документов от продавца:

  • свидетельство о собственности на землю. Оно актуально для объектов, приобретенных до 2016 года. Если покупка была совершена после этого периода, то покупателю может быть предъявлена выписка из ЕГРН;
  • свидетельство собственности на строения, возведенные на участке. Его может заменить разрешение на строительство, если объект не завершен или хозяин не успел его оформить. Документ выдается для земли под ИЖС;
  • паспорт владельца. Данные которого должны совпадать с теми, что указаны в договоре купли-продажи и свидетельстве о собственности;
  • кадастровый паспорт (план участка, техпаспорт или план на строение). В нем должны быть представлены сведения, совпадающие с тем, что указал продавец – площадь объекта, вид разрешенного пользования (ВРИ), и прочие обременения, если таковые имеются;
  • свидетельство о заключении брака. Этот документ важен, если недвижимость приобреталась во время совместного проживания. Следует обязательно изучить разрешение на продажу обоих супругов. Согласие оформляется у нотариуса, и данные в нем должны совпадать со сведениями из паспорта супруга.

Нужно ли свидетельство о праве собственности?

Продавец дома или участка обязан представить покупателю свидетельство о государственной регистрации права собственности. Этот документ должен быть предоставлен при оформлении объекта в собственность. Однако есть исключения, когда свидетельство не обязательно:

  • собственность была оформлена до 2000 года. В это время имущественными сделками занималось Бюро технической инвентаризации (БТИ), которое не выдавало документ;
  • участок перешел к владельцу в результате судебного решения или по наследству. В этом случае процедура государственной регистрации не обязательна.

В остальных случаях свидетельство обязательно. Причем это должен быть оригинал. Если представлена копия, даже заверенная нотариусом, следует насторожиться. Это может свидетельствовать о наличии каких-то обременений. Не станет лишней и проверка и оригинала.

Особого внимания требуют паспортные данные, которые должны быть идентичны указанным в свидетельстве. Здесь также прописан вид разрешенного пользования (ВРИ) и категория земли и возможные ограничения на использование ЗУ.

Что еще следует проверить?

Ввиду того, что в последние годы значительно увеличился налог на землю и строения, расположеные на участках, покупателю следует запросить справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам.

В коммунальных службах важно проверить, нет ли долгов по оплату за ЖКУ.

Во избежание мошенничества, необходимо попросить предъявить справку о том, что хозяин дома (коттеджа, таунхауса, участка) является дееспособным лицом, и не состоит под наблюдением в психиатрическом и наркологическом диспансере.

Следуя данным рекомендациям, вы сможете проверить все документы на соответствие юридической чистоты самостоятельно и обезопасить себя от возможных проблем в будущем.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/proverka-yuridicheskoy-chistoty-doma-s-uchastkom/

Как перед покупкой проверить дом на юридическую чистоту и не попасть в лапы мошенников

Как проверить юридическую чистоту дома перед покупкой

Добрый день! На связи Юридическая консультация онлайн. Сегодняшнюю статью мы хотим посвятить теме покупки-продажи недвижимости — квартиры, земельного участка и частного дома. Как проверить недвижимость перед покупкой на юридическую чистоту? Люди очень много задают вопросов, касающихся этих тем. Поэтому данную статью мы решили посвятить этому вопросу.

Как проверить продающуюся квартиру?

Итак, купля-продажа квартиры. Что необходимо знать и продавцу, и покупателю. Не секрет, что покупая или продавая квартиру, вы несете определенные риски.

Риски покупателя недвижимости

Эти риски могут быть связаны у покупателя с тем, что квартира может оказаться не совсем “чистой”, как говорится. На нее могут иметь право третьи лица. На ней может быть куча долгов.

В ней может неожиданно появиться человек, который там был когда-то зарегистрирован или его незаконно оттуда выписали. И он по суду восстановился. И т.д., и т.п. Рисков очень много и они связаны с достаточно крупной денежной суммой.

Риски продавца недвижимости

Риски продавца состоят в том, что покупатель может оказаться неплатежеспособным по договору исключений. И расчет был после. Либо какие-то еще непонятные ситуации.

Либо покупатель потом окажется мошенником и расторгнет договор-купли продажи. И потребует через суд у продавца обратно всю денежную сумму. Вариантов может быть масса.

Поэтому изначально, перед тем как подходить к заключению договора купли-продажи в Управлении Росреестра и сдавать на регистрацию документы, вам необходимо уяснить основные моменты. И кроме того документально убедиться самому в чистоте документов квартиры.

Учитывая, что все-таки основные риски при купле-продажи недвижимости несут покупатели. Отдавая деньги и получая в собственность неизвестный им пока еще объект недвижимости. Не зная его истории и подводных камней. Наверное, данная статья будет больше рассчитана на них.

Какие документы на квартиру нужно проверить обязательно

Покупая квартиру, то есть найдя какую-то квартиру, которая по цене и другим характеристикам подходит вашим запросам и вашим возможностям, мы посоветовали бы вам вместе с продавцом, либо с его представителем.

А 95% рынка недвижимости находится под риэлтерскими агентствами. Так вот, не полениться и настоять на том, чтобы вы вместе с ними съездили в абонентный отдел и взяли выписку из домовой книги.

То есть взяли поквартирную выписку. В ней должно быть отражено количество людей, которые были прописаны в данной квартире, зарегистрированы, и которые выписались оттуда.

Иногда случается такое, что согласно выписки в квартире, которую вы собираетесь покупать, прописаны несколько человек.

Причем один из них находится в местах лишения свободы и выписать его по закону у продавца не получается. Хотя есть такие законные возможности. Это первый нюанс.

Второй нюанс, что касается квартиры. Вам необходимо заехать в тот же самый абонентный отдел и взять, так называемую, справку на продажу.

Дело в том, что раньше такие справки Управлением Росреестра при регистрации сделки по переходу права собственности на недвижимый объект, требовались в обязательном порядке.

Сейчас их не требуют. Но, тем не менее, мы бы на вашем месте ее взяли. Что эта справка дает? Во-первых, вы будете знать о реальном размере долга по коммунальным услугам за данную квартиру.

Конечно же, мы думаем, что вам не хотелось бы покупать квартиру, которая вам, в принципе, приглянулась по цене. И вы отдаете последние деньги.

И узнаете сейчас, что за эту квартиру у вас по коммунальным услугам долг порядка 200-300 тысяч рублей. Наверное, это неприятно. Поэтому все эти нюансы нужно ехать и смотреть лично.

Почему лично? Потому что иногда, не совсем честные агентства недвижимости, такие справки делают задними числами. Либо в справки вносят ту информацию, которая им нужна.

А договор составлен таким образом, что вы ничего потом не сможете потребовать с этого агентства. Потому что агентство работает по доверенности от хозяина квартиры. А хозяин квартиры какой-нибудь негоциант.

Или человек какой-нибудь умственно больной, неполноценный. И находится где-нибудь в лечебнице психиатрической. Нюансов масса. Поэтому историю квартиры нужно прямо знать.

Мы бы на вашем месте не поленились и прошлись по соседям. То есть, к соседу снизу, к соседу сверху, соседям по лестничной площадке. И просто поговорили бы и сказали, что вот такая ситуация.

Это очень часто  помогает людям узнать много того, о чем вам не скажут ни хозяин квартиры — продавец, ни риэлтерское агентство.

Когда вы все, что мы сейчас сказали, сделали и все документы не несут для вас каких-то тайных угроз. То есть вам все видно, все прозрачно. Вы все сами понимаете, что в квартире никто не прописан.

Последняя выписка была за 2 недели до того, как квартира была выставлена на продажу. И сам хозяин выписался из квартиры, чтобы вам чистую продать. Нет никого выписанных по суду.

Если продавец получил квартиру по наследству

Дальше необходимо обратить внимание на личность самого продавца. Особенно, если эту квартиру он получил по наследству. Причем, если он ее получил совсем недавно.

Дело в том, что часто бывают ситуации, когда полученную по наследству квартиру быстренько-быстренько продают. А потом выясняется, что наследство было получено с нарушением требований закона.

И появились какие-то еще ранее не известные наследники, требующие свою долю. В этом случае договор купли-продажи будет расторгнут. Вы понимаете сами, что заплаченные деньги вернуть так просто уже не удастся, даже через суд.

Потому что они уже, как правило, куда-то потрачены. И опять начнется — судебное решение, исполнительное производство. И по 2.000 рублей вам будут в месяц возвращать. Не дай конечно Бог, но такие ситуации были.

Поэтому необходимо смотреть внимательно, кто является собственником квартиры и как он получил эту квартиру. Если приобрел ее сам по договору купли-продажи, это один вариант. Если даже он ее получил по наследству, но это было год-полтора-два-три назад, это тоже ничего страшного.

А если он квартиру получил в наследство и буквально через неделю он ее уже продает, здесь, конечно же, могут возникнуть определенные вопросы и риски, которые вы проверить самостоятельно не сможете.

Документы на квартиру в порядке — что дальше?

Ну, допустим, что все хорошо. Вам квартира понравилась. Документы все в порядке. Вопросов нет. Мы с вами подходим к этапу составления договора купли-продажи. Маленький нюанс.

Не все продавцы желают показывать полную стоимость продажи квартиры. С одной стороны мы их понимаем. Если они владели квартирой менее 3-х лет, то с продажи квартиры они должны будут заплатить налог.

Для того, чтобы заплатить налог меньше, либо не платить его вовсе, они с вами договариваются, что по договору купли-продажи они укажут такую-то сумму, а за остальную сумму напишут вам расписку.

Конечно же вы можете пойти на это. Но знайте, что в случае, если квартира окажется обремененной, как потом впоследствии вы об этом узнаете, правами третьих лиц, вы будете обращаться в суд с требованием о признании недействительным договора купли-продажи и двусторонней реституции.

То есть возврату каждой стороной полученного ею по договору. Если у вас в договоре будет вместо 10 миллионов указано 2 миллиона, то вот только на 2 миллиона вы и сможете рассчитывать.

А остальные 8 миллионов, которые у вас были оформлены какой-то непонятной распиской, вы получить не сможете. Имейте это ввиду, соглашаясь на такие условия продавца. Это что касается самого простого — это квартиры.

Купля-продажа земельного участка

Далее, перейдем к земельному участку. Какие нюансы и особенности есть при купле-продаже земельного участка? Безусловно, вам необходимо посмотреть сначала и определиться, для чего вы покупаете земельный участок.

Выбор земельного участка — на что обратить внимание

Почему? Потому что, согласно правил застройки и землепользования, которые принимаются каждым территориальным подразделением, каждой администрацией, округом, существует градация земель.

И, в зависимости от этой градации, их можно использовать в определенном русле. То есть, существуют так называемые зоны, в которые попадает ваш земельный участок.

Есть зоны высотной застройки. Есть зоны делового администрирования. Есть зоны парковые, культурные и т.д., и т.п. Для каждой из этих зон существует ограничение в использовании.

Если ваш участок находится в зоне малоэтажной жилой застройки, то вы никогда не сможете на этом земельном участке построить, допустим, двух-трехэтажную гостиницу или что-то в этом роде.

Поэтому, прежде чем купить землю, озаботьтесь вопросом. Во-первых, для чего вам нужна эта земля. И вопрос второй — соответствует ли тот земельный участок, который вы покупаете, тем требованиям для чего вы его берете.

Если вы хотите построить, допустим, какую-нибудь городскую общественную баню, с гостиницей, с развлекательным комплексом. И участок вроде хороший, большой. Удобно расположен, есть подъездные пути.

Но если вы не поленитесь и заглянете, они в свободном доступе в интернете, в правила застройки и землепользования. Допустим, Москвы, Подмосковья, какого-то другого города. Санкт-Петербурга, Павловского посада, Пушкино. Какого-то другого города, не важно.

В этих правилах необходимо найти тот земельный участок, который вы собираетесь приобретать, и посмотреть, к какой зоне он относится. Потом, когда вы найдете, к какой зоне относится, вы почитаете аннотацию, что в этой зоне разрешено строить.

Проверка документов на земельный участок

Если все совпадает, переходим к следующему этапу — документы на земельный участок. Безусловно, это должно быть свидетельство о государственной регистрации права собственности на него.

Дальше, мы советуем посмотреть, когда этот земельный участок был получен в собственность нынешним владельцем. И на основании чего. Опять же, если это договор купли-продажи, либо распоряжение администрации о предоставлении в собственность. Это один вопрос.

Если, опять же, этот вопрос встает в связи с получением земельного участка по наследству, то смотрите срок. Когда он был получен по наследству.

Потому что те подводные камни, о которых мы говорили при купле-продаже квартир, которые были получены в наследство и сразу же продаются, вот здесь те же самые подводные камни могут быть.

Не факт, что они будут, но возможность такая существует. Поэтому это все тоже посмотрите.

Далее, обязательно нужно попросить у продавца кадастровый паспорт земельного участка. Это первое. И второе — пусть собственник закажет выписку на земельный участок.

Это делается в Кадастровой палате. Государственная пошлина — 400 рублей. Пускай он ее возьмет. В этих документах вы найдете, что самое важное. Во-первых, координаты поворотных точек земельного участка.

Которые мы бы на вашем месте не поленились и проверили. То есть необходимо их вынести в натуру. А то может быть что вы покупаете земельный участок, вроде бы большой, а по документам, когда точки в натуру вынесете, он окажется в 2 раза меньше.

И что предыдущий хозяин самовольно прирезал какой-то участок, который в общем-то у него скоро заберут. А вы рассчитывали на весь большой участок. Это тоже проверьте обязательно.

И если документы все в порядке, опять же переходите к составлению договора купли-продажи. Здесь сложного ничего нет. Но, тем не менее, наверное лучше обратиться к юристам. Чтобы они составили договор со всеми требованиями закона.

И чтобы они защитили и ваши права, как покупателя. А также — права продавца. Чтобы, в случае возникновения каких-либо непредвиденных ситуаций, и вы могли вернуть потом через суд свое, и покупатель мог вернуть свое через суд. Это что касается земли. Здесь вроде бы все рассказали.

Проверка частного дома на юридическую чистоту

Дальше, покупка-продажа частного дома. Частный дом, в принципе, сложного ничего нет. Его купля-продажа не отличается, в принципе, ничем от купли-продажи квартиры. Единственное, в каждом частном доме должна быть так называемая домовая книга.

В этой домовой книге органами паспортно-визовой службы должны ставиться отметки о том, кто зарегистрирован по данному адресу и когда он выписан. Эта книга хранится у собственника дома.

В чем самое главное отличие частного дома? Дело в том, что частный дом должен быть с землей. То есть, покупая частный дом, вы должны сразу определяться с землей.

Чтобы не получилось такого, что вы купили частный дом, а землю не купили. И фактически получается, что ваш частный дом будет стоять на чужой земле. Поэтому частный дом всегда продается в паре с землей.

Бывает, конечно, что он продается и без земли, но мы думаем, что такой вариант мало кого устроит. Поэтому здесь необходимо смотреть документы сразу и на дом, и на землю.

То есть, на дом должно быть свидетельство о государственной регистрации права собственности, размер дома, кто владелец, сколько у него долей. А то получится, что вы купите дом, а окажется, что вы купили только полдома — ½ в праве на данный дом.

Поэтому это все нужно смотреть. И также нужно смотреть документы на землю. Все как мы говорили — правила застройки и землепользования, к какой зоне относится данный земельный участок.

Смотреть все документы — свидетельство о государственной регистрации права собственности, когда и на каком основании был приведен в собственность данный участок прежним собственником, кадастровый паспорт земельного участка, выписку на земельный участок.

И точки поворотные. И границы земельного участка — их проверить желательно и в натуру вынести. Когда все в порядке можете переходить к составлению договора купли-продажи. Здесь все то же самое, как и в первом и во втором случае.

Резюме

В любом случае, как ни крути, юрист, прежде чем дать какой-либо ответ, должен ознакомиться с документами. Мы вам рассказали общие тенденции, которые вам необходимо проверить перед покупкой дома и других перечисленных объектов недвижимости.

Но всегда существуют нюансы, о которых мы здесь не можем сказать, потому что мы не видим документов. В принципе, если с документами все в порядке, этого должно быть достаточно просто.

Скачать бесплатно образцы документов

А также…

Другие вопросы, если у вас имеются, вы можете задать, заполнив специальную форму консультанта. Либо позвонив по телефону бесплатной горячей линии: +7(800)550-71-06 (внутренний 123). Спасибо, что были с нами. Всего хорошего!

(6 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://juridicheskaja-konsultacija-online.ru/nedvizhimost/kak-pered-pokupkoj-proverit-dom-na-juridicheskuju-chistotu-i-ne-popast-v-lapy-moshennikov

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.