Как происходит оценка недвижимости

Содержание

Как происходит оценка недвижимости?

Как происходит оценка недвижимости

Оценка недвижимости предполагает определение ее рыночной стоимости на текущую дату и может понадобиться в совершенно разных ситуациях. В этой статье мы расскажем о том, как происходит оценка недвижимости, с какой целью производится оценка объектов недвижимости, сколько действительна оценка недвижимости и какие документы понадобятся для ее получения.

Оценка объектов недвижимости, как правило, производиться в четыре этапа:

1) Определяются характеристики объекта недвижимости, устанавливаются цели и задачи оценки.

  1. Перед тем как сделать оценку недвижимости, устанавливаются ключевые параметры:
    • местонахождение и точный адрес;
    • тип объекта (земельный участок, квартира, частный дом, офисное здание, встроенное помещение и т.д.);
    • количество комнат;
    • площадь (общая, жилая);
    • тип здания (панельное, кирпичное и т.п.);
    • количество этажей;
    • прочие характеристики.
  2. Устанавливается целевое назначение.
  3. Определяется дата, на которую будет производиться оценка.
  4. Устанавливаются допущения и ограничивающие условия.
  5. Определяется цель оценки и вид определяемой стоимости.

2) Производится подробное описание и анализ наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.

3) Производится расчет стоимости объекта недвижимости. Как оценить стоимость недвижимости и какие методы при этом использовать, определяет эксперт-оценщик, исходя из данных об объекте и виде стоимости, которую необходимо определить.

4) Происходит согласование результатов, полученных при использовании различных подходов и методов. Определяется максимально адекватное и точное значение.

Для получения подробной информации о том, как эксперты-оценщики оценивают недвижимость, рекомендуем перейти в интересующий вас раздел:

Далее рассмотрим, в каких случаях необходима оценка недвижимости, и какие документы нужны для оценки недвижимости.

Зачем нужна оценка недвижимости?

Для владельцев недвижимости цели оценки могут быть самыми разнообразными. Рассмотрим случаи, в которых собственнику может понадобиться оценка стоимости недвижимого имущества:

  • при совершении операций купли-продажи либо сдачи объекта в аренду;
  • при вступлении в права наследства;
  • при разделе имущества между супругами в случае развода, а также для решения других имущественных споров;
  • для определения или оспаривания кадастровой стоимости зданий, строений, земельных участков, используемой для целей налогообложения;
  • при страховании недвижимости;
  • при совершении операций кредитования под залог недвижимости;
  • при распределении долевого участия на стадии трансформации предприятий в акционерные общества;
  • при совершении прочих операций, связанных с реализацией прав на объекты недвижимости.

Независимо от конкретного случая, конечной целью оценки объекта недвижимого имущества для эксперта-оценщика будет являться определение рыночной либо другой стоимости объекта на определенную дату и предоставление отчета об оценке. В данном документе приведены расчеты конкретного вида стоимости, описание объекта и используемых методик, а также анализ рынка, к которому относится оцениваемый объект.

Какие документы нужны для оценки недвижимости?

Чтобы получить независимую оценку, важно знать, какие документы необходимы для оценки недвижимости. В большинстве случаев оценка объектов недвижимости производиться при наличии следующего пакета документов:

  • технического паспорта;
  • кадастрового плана (для земельных участков);
  • правоустанавливающих документов (договора купли-продажи, договора аренды, свидетельства о государственной регистрации права собственности, выписки из ЕГРН);
  • экспликации к поэтажному плану БТИ;
  • разрешительных документов на перепланировку (при наличии);
  • документов о балансовой стоимости (для юридических лиц);
  • документов, подтверждающих факт проведения ремонтно-монтажных работ (при наличии);
  • документов, отображающих сведения о размере арендной платы.

Приведенный перечень является рекомендательным, и оценка может проводиться даже при наличии неполного пакета документов. Однако следует учитывать, что для получения точной оценки необходимо предоставить оценщику максимум информации об объекте недвижимости.

Срок действия оценки недвижимости

Согласно действующему законодательству об оценочной деятельности нет четкого ответа на вопрос, сколько действует оценка недвижимости.

При этом ФСО № 1 предусматривает, что величина рыночной либо иной стоимости (кроме кадастровой) оцениваемого объекта, представленная в отчете об оценке, может признаваться рекомендуемой для целей совершения сделок с объектами оценки, если прошло не более 6 месяцев с даты отчета.

Также стоит отметить, что в судебной практике истечение шестимесячного срока не всегда рассматривается как свидетельство недостоверности сведений о стоимости объекта, отображаемой в отчете.

Кто занимается оценкой недвижимости?

Производить оценку недвижимости могут компании, а также эксперты-оценщики, имеющие соответствующие разрешительные документы на осуществление деятельности в сфере оценивания. Кроме того, согласно законодательству, обязательным условием для тех, кто занимается оценкой недвижимости, является необходимость состоять в Саморегулируемой организации экспертов-оценщиков.

Сколько стоит оценить недвижимость?

Отвечая на вопрос, сколько стоит независимая оценка недвижимости, необходимо учитывать, что итоговая стоимость оценочных работ будет зависеть о многих факторов:

  • целей оценки;
  • вида объекта недвижимости;
  • вида определяемой стоимости;
  • местоположения и других характеристик объекта;
  • полноты и качества исходной информации;
  • трудоемкости проводимых работ;
  • срочности получения отчета об оценке.

Получить информацию о том, сколько стоит оценка недвижимости, можно, перейдя в раздел «Цены». Чтобы узнать, сколько стоят услуги независимого оценщика недвижимости для вашего конкретного случая, воспользуйтесь помощью онлайн-консультанта или свяжитесь с нами любым удобным для вас способом, используя информацию из раздела «Контакты».

Где заказать оценку недвижимости?

Если вас интересует вопрос, где можно сделать оценку недвижимости, воспользуйтесь услугами экспертов-оценщиков консалтинговой группы «Апхилл». Обращаясь к нам, вы можете заказать оценку недвижимости для разных целей.

Если вы решили заказать оценку недвижимости, вы гарантированно получите:

  • бесплатные консультации;
  • подготовку отчетов в кратчайшие сроки;
  • предварительную оценку абсолютно бесплатно;
  • возможность выезда эксперта в день обращения;
  • определение рыночной и иных видов стоимости с использованием современных методов оценки;
  • возможность получения отчета на иностранном языке.

Источник: https://www.uphill.ru/press-czentr/stati/kak-proishodit-otsenka-nedvizhimosti/

Отчет об оценке: ответы на популярные вопросы

Как происходит оценка недвижимости

Если вы покупаете, продаете или хотите застраховать недвижимость, вам наверняка понадобится отчет об оценке стоимости недвижимости. Отвечаем на самые популярные вопросы: что это, когда нужен, где заказать оценку и сколько стоит отчет.

Что такое отчет об оценке стоимости недвижимости

Отчет об оценке стоимости недвижимости — это документ, составленный независимой оценочной компанией в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», который содержит информацию о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Вы можете скачать пример отчета об оценке, чтобы узнать, как выглядит документ.

Зачем оценивать недвижимость

Отчет об оценке может понадобиться вам, если вы:

  • Покупаете или продаете недвижимость
  • Получили недвижимость по наследству
  • Хотите застраховать квартиру
  • Оформляете кредит под залог недвижимости
  • Решаете спорные вопросы

Во всех этих случаях вам может потребоваться не только установить реальную стоимость квартиры, но и иметь документальное подтверждение стоимости. Для этого вы можете заказать оценку стоимости недвижимости в оценочной компании.

Оценка недвижимости онлайн

Если же вам не нужно иметь официальный документ с подтверждением стоимости недвижимости, но важно определить ее цену, воспользуйтесь сервисом «Анализ цены» от ДомКлик.

«Анализ цены» — это сервис онлайн-оценки стоимости квартир, основанный на реальных ипотечных сделках Сбербанка. Он поможет продавцам назначить адекватную цену и не упустить выгоду, а покупателям — не переплатить.

Зачем отчет банку

Отчет об оценке стоимости недвижимости необходим банку для определения рыночной стоимости вашей квартиры — ведь банк берет ее в залог. Отчет можно оформить онлайн — быстро и безопасно.

Оценка точно понадобится, если вы:

  • рефинансируете ипотеку другого банка в Сбербанке
  • купили в ипотеку Сбербанка квартиру на стадии строительства и дом наконец построен
  • покупаете квартиру или жилой дом с земельным участком на вторичном рынке

Если вы купили квартиру или апартаменты в новостройке, обязательно предоставьте в банк отчет об оценке в течение 3 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию, одновременно с полисом страхования недвижимости, но не позднее 36 месяцев с даты подписания кредитного договора. Подготовка отчета и передача его в банк в этом случае обязательны и предусмотрены условиями кредитного договора и Федеральным законом «Об ипотеке».

Также оценка может понадобиться при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку Сбербанка.

На ДомКлик вы можете найти недвижимость, при покупке которой предоставлять отчет об оценке не придется. Такие квартиры отмечены значком «Ипотека без отчета об оценке».
Подробнее о проекте можно узнать здесь: «Ипотека без отчета об оценке».

Документы для оценки квартиры

Список необходимых документов представитель оценочной компании сообщит вам после того, как уточнит информацию о недвижимости. Но есть ряд документов, которые понадобятся в обязательном порядке.

Для недвижимости на вторичном рынке:

  • документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности

Для недвижимости на первичном рынке:

  • договор долевого участия
  • акт приема-передачи квартиры
  • документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)

Где заказать оценку недвижимости

Заказывать отчет об оценке лучше в надежной оценочной компании с большим опытом работы и хорошими отзывами.

Если же вы покупаете квартиру в ипотеку Сбербанка, вам не придется искать надежную компанию. Вы можете заказать отчет об оценке в любой аккредитованной банком компании прямо на ДомКлик.

Аккредитация оценочной компании в Сбербанке — это показатель ее надежности. Кроме того, в этом случае вы можете быть уверены, что все требования к отчету об оценке будут соблюдены.

Вариант 1: на ДомКлик

Если вы оформяете недвижимость в ипотеку Сбербанка, вы сможете заказать оценку в личном кабинете ДомКлик.

  1. Авторизуйтесь на ДомКлик
  2. Перейдите в личный кабинет, вы увидите баннер «Закажите отчет об оцене недвижимости»
  3. Оплатите услугу

Вариант 2: менеджер закажет отчет для вас

Если вы оформяете недвижимость в ипотеку Сбербанка, отчет об оценке может заказать для вас менеджер. 

  1. Авторизуйтесь на ДомКлик
  2. Позвоните или напишите менеджеру — сообщите о том, что хотите заказать отчет об оценке
  3. Получите от менеджера договор на оценку и ссылку на оплату, оплатите услугу

Вариант 3: в оценочной компании

Подойдет в любой ситуации — если вы только оформляете или уже оформили ипотеку Сбербанка.

  1. Авторизуйтесь на ДомКлик
  2. Зайдите на страницу «Поиск оценочных компаний» на ДомКлик
  3. Введите адрес квартиры, чтобы узнать, какие оценочные компании работает по этому адресу
  4. Выберите компанию из появившегося списка
  5. Нажмите на кнопку «Получить консультацию» — и мы соединим вас с оценочной компаний безопасно и бесплатно
  6. Обсудите условия и — если они вам подходят — закажите отчет напрямую в выбранной компании
  7. Оплатите услугу

Что будет после заказа и оплаты отчета

Если вы заказали отчет об оценке в личном кабинете ДомКлик или через менеджера, после оплаты с вами свяжется представитель оценочной компании. Вы сможете выбрать удобное время для встречи. Специалист приедет на объект, осмотрит его и сделает фото, а после — подготовит отчет об оценке недвижимости.

Как получить готовый отчет об оценке

При заказе отчета через ДомКлик вам ничего не нужно будет делать дополнительно.

Если вы покупаете квартиру в ипотеку Сбербанка

Готовый отчет об оценке, подписанный электронной подписью оценщика и/или представителя оценочной компании, автоматически отправляется в банк, а вы сможете скачать его в личном кабинете ДомКлик — никаких лишних поездок.

Если вы заказываете отчет для себя

Готовый отчет вы получите на электронную почту, указанную при заказе услуги. Отчет будет подписан электронной подписью оценщика и/или представителя оценочной компании.

Сколько стоит оценка

Примерную стоимость отчета об оценке в вашем городе вы увидите на ДомКлик на странице сервиса после ввода адреса.

В среднем же стоимость отчета составляет от 3 до 6 тысяч рублей. Точную стоимость вы сможете узнать в оценочной компании. Она зависит от региона, города и типа недвижимости и не зависит от оценочной компании.

Кто оплачивает оценку: продавец или покупатель

По традиции, оценку оплачивает та сторона, которой отчет необходим. Чаще всего, эта сторона — покупатель. Но ни один из законодательных актов не регламентирует — кто именно должен оплачивать оценку недвижимости.

Тем не менее, если вы покупаете квартиру в ипотеку Сбербанка, оплачена она должна быть со счета покупателя. При этом, если вы покупатель, и вам удастся договориться с продавцом о том, что он оплачивает оценку полностью или частично — для банка имеет значение только счет, с которого оплачена оценка, а не то, как именно об оплате договорились стороны.

Срок подготовки оценки

Средний срок подготовки отчета об оценке — 3 дня. Отчет об оценке в электронном виде готовится быстрее, чем отчет на бумажном носителе и при этом имеет ту же юридическую силу.

Если вы заказываете отчет об оценке на ДомКлик, вы можете быть спокойны: вам не придется ничего переделывать — отчет подготовят в соответствии с требованиями банка.

Срок действия отчета об оценке

Отчет действителен в течение 6 месяцев с даты его составления.

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/otchet-ob-oczenke-otvety-na-populyarnye-voprosy

Как происходит и кем проводится оценка недвижимости

Как происходит оценка недвижимости

Многие люди на протяжении жизни сталкиваются с необходимостью приобретения, продажи или обмена жилой площади.

В некоторых случаях удается выкупить квартиру самостоятельно, иногда единственным выходом является обращение за помощью в банк. Многочисленные предложения по ипотеке пользуются большой популярностью.

Будущих владельцев волнуют многие вопросы: как происходит оценка недвижимости, в каких случаях она нужна, и куда стоит обращаться за подобными услугами.

Необходимость в оценке

Итак, потребность в определении рыночной стоимости жилой площади может возникнуть в случае купли-продажи или при приобретении квартиры с привлечением ипотечного кредита. В первом случае действующее законодательство никак не ограничивает покупателя и продавца. Последний может указывать любую стоимость компенсации.

При правильном оформлении документов никаких трудностей не возникает. Если же одна из сторон считает необходимым прибегнуть к помощи профессионального оценщика или выполнить анализ самостоятельно, то и здесь подойдут любые способы. Существует множество частных организаций, которые предоставляют услуги по определению оценочной стоимости.

Ситуация с приобретением жилой площади в кредит несколько иная. Поскольку финансирование проводится банком, в т. ч. и государственными структурами, законодательство требует обязательной оценки профессиональными сертифицированными организациями. Расходы ложатся на заемщика.

Выбор оценщика должен быть предварительно согласован с банком. В большинстве случаев банковские структуры предоставляют перечень надежных и проверенных структур. Но в этом случае стоит проявлять осторожность. Не исключено, что сотрудник может быть настроен предвзято.

При подписи договора необходимо внимательно читать все условия.

Самостоятельное определение стоимости

Собственник квартиры имеет право самостоятельно определять стоимость недвижимости для последующей продажи на рынке. Чтобы не ошибиться, необходимо точно понимать, как проходит оценка недвижимости. Наиболее простые способы при самостоятельном анализе следующие:

  • Поиск похожих объектов в интернете. Первый этап оценки можно осуществить, не выходя из дома и не отрываясь от компьютера. Достаточно просто выйти в интернет и тщательно изучить наиболее популярные ресурсы по покупке и продаже недвижимости. При просмотре многочисленных объявлений стоит обращать внимание на комиссионные за риэлтерские услуги, т. к. в этом случае стоимость может быть увеличена. Чтобы выяснить среднюю рыночную цену, придется изучить не один десяток сайтов. Отдавать предпочтение рекомендуется ресурсам с наличием подробных фотографий ремонта и планировки.
  • Связь с продавцом. После подробного изучения рынка недвижимости в интернете можно проделать аналогичную работу с печатными изданиями. Впрочем, в большинстве случаев существенных отличий не будет. Из всего списка подобранных вариантов можно созвониться с продавцами под видом покупателя. Выезд и личный осмотр квартиры позволят сформировать собственное мнение касательно объективности рассчитанной стоимости. После 2−3 поездок владелец недвижимости сможет более объективно взглянуть на собственное предложение по продаже.
  • Определение средней стоимости квадратного метра. Такой способ расчета является грубым и в большей степени подойдет для совершенно новых квартир без ремонта.
  • Помощь агентства по недвижимости. Речь идет о самостоятельной оценке, но из-за высокой конкуренции многие компании предоставляют бесплатную профессиональную консультацию для потенциальных клиентов. Воспользоваться помощью опытных специалистов никогда не помешает.

Подобные методы подсчета являются весьма приблизительными. Во время поиска потенциального жилья многие покупатели обращают внимание на самые разные факторы, которые могут существенно влиять на окончательную стоимость.

Факторы, влияющие на цену

Большое влияние на итоговую стоимость оказывает срочность продажи. Если собственник указывает в объявлении необходимость скорейшего осуществления сделки, то нужно готовиться к существенному понижению в цене. Скорее всего, окончательная сумма будет ниже среднерыночной. Существенное влияние могут оказывать и другие факторы:

  • Месторасположение. Как правило, квартиры в центре города стоят на порядок дороже в сравнении со спальными районами. Кроме того, покупатели всегда обращают внимание на наличие зон для прогулок, удаленность от крупных фабрик и заводов.
  • Инфраструктура. Две совершенно одинаковые квартиры (по метражу, ремонту, удаленности от центра) могут существенно отличаться в цене из-за наличия магазинов, детских садов, школ, поликлиник, транспортных развязок и прочих важных элементов инфраструктуры поблизости.
  • Технические характеристики. В этом пункте имеется в виду этаж, на котором располагается квартира, наличие лифта, лоджий, балкона, материалы, использованные при возведении стен, их толщина. Покупатели могут обращать внимание на нестандартные планировки, точную площадь каждой отдельной комнаты.
  • Год постройки дома и его тип. Ни для кого не секрет, что недвижимость в старых домах будет стоить дешевле. Точно определить, как проводится оценка квартиры в очень старом доме, крайне трудно. Особенно если аналогичных предложений на рынке попросту нет.
  • Ремонт. В этом случае имеется в виду капительный ремонт всего дома и состояние проводки, труб и окон в самой квартире. Такие факторы способны оказать большее влияние на цену, чем новые обои или паркет.
  • Инфраструктура дома. Кроме года постройки важную роль играет наличие парковки, охраны, консьержа, облагороженной территории.
  • Репутация застройщика. Этот пункт касается новостроек, которые еще не были сданы в эксплуатацию. В этом случае цена может существенно колебаться в зависимости от имени застройщика. Проверенные крупные организации помогут собственнику увеличить цену. Но в некоторых случаях лучше дождаться окончания строительства, когда покупатель сможет подписать договор купли-продажи без дополнительного риска.
  • Обременение объекта. Речь идет об ипотеке. В некоторых случаях банк дает разрешение по продаже квартиры, которая находится под залогом. Подобная схема является нетрадиционной и используется достаточно редко. Именно поэтому большинство покупателей отпугивают предложения такого типа. Из-за этого продавец вынужден идти на существенное снижение цены.

Важно понимать, что даже человек, который имеет колоссальный опыт в сфере определения стоимости, досконально знает, как сделать оценку квартиры, не сможет учитывать все нюансы. Многие факторы зависят от субъективности покупателей.

Например, клиенты могут оценивать вид из окна, наличие поблизости тренажерного зала или бассейна. Поэтому главной задачей при формировании цены является ориентированность на максимально широкий круг людей.

Работа профессионального оценщика

Оценочная деятельность при ипотечном кредитовании регулируется законом и является обязательной. Осуществлять подобные услуги могут специалисты, которые являются членами саморегулирующихся организаций.

Этапы процедуры оценки

Для заказчика вся процедура может быть условно разделена на 2 этапа. В первую очередь необходимо выбрать организацию и поставить в известность банк, с которым заключен договор на ипотечное кредитование. Затем стоит заключить договор с оценщиком. При заключении сделки необходимо проследить, чтобы были указаны даты, цели и задачи, а также вид требуемой оценки.

На втором этапе придется собирать все необходимые документы для последующей передачи оценщику. В большинстве случаев полный комплект бумаг выглядит следующим образом:

  • Договор купли-продажи. В зависимости от условий это могут быть свидетельство о регистрации, договор долевого участия в строительстве и прочие виды бумаг.
  • Паспорт объекта. Кадастровый документ можно получить в БТИ.
  • Найти план и экспликацию удается далеко не всегда, поэтому эти документы не считаются обязательными.
  • Паспортные данные и полный список контактов заказчика. Копии этих документов являются обязательными.

Полный перечень может отличаться в зависимости от требований организации по оказанию услуг. Время приезда согласуется непосредственно с оценщиком. По прибытии на место профессионал оценит состояние жилой площади, сделает все необходимые фотографии, отметит отсутствие незаконных перепланировок, выберет способ оценки.

Методы расчета

Оценка, которая выполняется профессионалом, имеет статус официального документа. Результаты, полученные во время процедуры, могут использоваться заказчиком при различных процедурах. Одной из главных задач в работе оценщика является выбор лучшего метода оценки. На сегодняшний день наибольшее распространение получили 3 способа:

  1. Сравнительный. В основе этого метода лежит анализ аналогичных сделок за последнее время. Способ очень похож на методику, используемую при самостоятельном определении стоимости. Профессиональные навыки, большой опыт работы, знание рынка позволяют профессионалу провести работу значительно быстрее и определить цену недвижимости более точно.
  2. Доходный. В основе способа лежат прогнозы роста стоимости, расчет размеров возможного дохода в будущем. Выполнить подобный анализ самостоятельно не представляется возможным, т. к. необходимо учитывать огромное количество факторов. Кроме того, не стоит забывать, что с оценщиком заключается договор, поэтому тот, кто делает оценку недвижимости, полностью отвечает за итоговый результат.
  3. Затратный метод предполагает подсчет затрат, которые необходимы для постройки аналогичного объекта, а также высчитывается будущее обслуживание объекта.

По итогам работы составляется отчет. Возможно предоставление результатов в электронном виде при наличии электронно-цифровой подписи. В отчете предоставляется полная информация о целях оценки, прикладывается перечень используемых документов.

Указание заведомо ложной информации

Поскольку суммы сделок при оформлении договора купли-продажи внушительные, у недобросовестных продавцов всегда возникает соблазн обойти действующее законодательство. Одним из возможных способов аферы является искусственное занижение итоговой стоимости.

Это делается для уменьшения налоговой базы. Подобная схема в первую очередь опасна для покупателя, т. к. в случае судебных тяжб можно вернуть только сумму, указанную в договоре купли-продажи.

Кроме того, суд может и вовсе признавать подобные сделки кабальными, если будет выявлено существенное отклонение в цене от среднерыночной.

  Оформление прав на земельный участок В аферах могут быть замешаны и профессиональные оценщики, поэтому выбирать организацию стоит очень тщательно. Небольшие частные банки, предоставляющие ипотечный кредит, заинтересованы в завышении стоимости недвижимости.

При таких схемах махинации в договорах всегда прописывается безальтернативный оценщик, заменить которого невозможно. Подписывать такие документы не рекомендуется.

На сегодняшний день задача по оценке и по выбору специалистов существенно упростилась. Несмотря на то что мошенники встречаются все чаще, выявить ненадежных продавцов можно путем поиска информации в интернете. Дата регистрации, отзывы, количество проведенных сделок может говорить о многом. Экономить незначительную сумму и соглашаться на услуги сомнительного качества не стоит.

ПредыдущаяСледующая Как происходит и кем проводится оценка недвижимости

Источник: http://notarius-russia.ru/art/id_82079

Оценка недвижимости объектов: что нужно знать в 2020 году?

Как происходит оценка недвижимости

Оценка недвижимости – процесс, результатом которого является определение стоимости недвижимого объекта.

Знать цену недвижимости необходимо, к примеру, при продаже офисного здания, сдаче в аренду складов, формировании уставного капитала и т.п.

В этой статье мы подробно разберем виды стоимости недвижимости, случаи, когда оценка недвижимости может понадобиться, цели оценки недвижимости, факторы, влияющие на оценку.

При проведении оценки объекта недвижимости специалисты могут установить различные виды стоимости, руководствуясь Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», где закреплены понятия и виды стоимости недвижимости.

Оценочная деятельность – процедура, направленная на установление для недвижимых объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или предусмотренной федеральными стандартами другой оценки стоимости. Таким образом, законодатель не говорит об исчерпывающем перечне видов стоимости.

Итак, ниже рассмотрим основные виды стоимости недвижимости.

Рыночная стоимость недвижимости

Рыночная стоимость недвижимости – цена, определяемая в соответствии с принципами рынка недвижимости в условиях конкуренции. Рыночная оценка недвижимости является одной из наиболее востребованных процедур среди других видов оценок.

Если в нормативном правовом акте либо договоре на оценку недвижимости предусмотрена оценка такого объекта, при этом не указан вид оценки, то в таком случае применяется оценка рыночной стоимости недвижимости.

Рыночная оценка объектов недвижимости – наиболее вероятная цена, по которой объект может быть реализован, то есть когда:

  1. недвижимое имущество может быть отчуждено на открытом рынке в конкурирующих условиях;
  2. заключающие сделку стороны ведут себя разумно и знают всю необходимую информацию;
  3. стоимость недвижимости не зависит от каких-либо чрезвычайных обстоятельств.

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости относится к деятельности независимых оценщиков. Если же ваш бизнес находится в Москве, то не составит труда провести рыночную оценку недвижимости: в Москве оценочной деятельностью занимаются многие компании, в том числе и наша юридическая компания «Хелп Консалтинг».

Кадастровая стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость недвижимости – стоимость, полученная при государственной оценке. Она определяется:

  • при постановке объекта (офиса, склада, бизнес-центра) на кадастровый учет;
  • по закону в установленные сроки (кадастровая оценка недвижимости в РФ проводится с конкретной периодичностью);
  • при оспаривании кадастровой стоимости.

Кадастровой оценкой стоимости недвижимости занимаются государственные бюджетные учреждения (ГБУ), действующие в регионах.

Кадастровая оценка – это обязательная оценка недвижимости, и в соответствии с законом регламентирован строгий порядок ее проведения. Перечислим этапы:

  1. решение вопроса о проведении государственной кадастровой оценки недвижимости;
  2. определение стоимости и формирование отчета об оценке недвижимости;
  3. утверждение результатов рассчитанной кадастровой стоимости.

цель кадастровой оценки недвижимости – установление налоговой базы. Например, вам необходимо провести оценку имеющейся загородной недвижимости – отеля, а также находящегося под ним земельного участка. В указанных условиях кадастровая стоимость влияет на размер:

  • налога на имущество (т.е. на отель);
  • земельного налога.

Кроме того, кадастровая оценка косвенно влияет и на налоговую базу для НДФЛ. Приведем пример: физлицо, чтобы уменьшить налоговую базу, при продаже склада указывает в договоре купли-продажи заниженную цену. Если цена в договоре ниже кадастровой стоимости склада, то налоговая база при расчете НДФЛ будет составлять 70% кадастровой стоимости.

Также не стоит забывать, что от кадастровой оценки недвижимости напрямую зависят цена за аренду и выкупная стоимость, в том числе и за земельный участок.

Например, при договоре аренды на землю, заключенном с государством, частная организация имеет право на проведение новой оценки недвижимости.

Пересмотр кадастровой стоимости дает возможность снизить арендную плату за недвижимый объект.

Инвестиционная стоимость недвижимости

Инвестиционная стоимость недвижимости – стоимость, которая определяется для инвестора/инвесторов в соответствии с их инвестиционными целями эксплуатации недвижимого объекта.

По сути, такая инвестиционная оценка доходной недвижимости необходима для того, чтобы понять, сколько может вложить в недвижимость инвестор.

Обычно определение инвестиционной стоимости реализуется в рамках конкретного инвестиционного проекта, где инвестор или инвесторы анализируют эффективность вкладываемых инвестиций.

На результат инвестиционной оценки стоимости объекта недвижимости влияют:

  • период, в течение которого будут вкладываться инвестиции;
  • экономические тенденции на рынке (например, при оценке недвижимости в Московской области – офисных зданий в новом жилом квартале);
  • режим налогообложения;
  • общая прибыльность инвестиционного проекта и др.

Ликвидационная стоимость недвижимости

Ликвидационная стоимость недвижимости – это стоимость, которая рассчитывается в целях отчуждения недвижимого объекта в короткие сроки. Основные факторы, учитываемые при размере данной стоимости:

  • ограниченный срок для реализации недвижимости;
  • вынужденное отчуждение недвижимости.

Ликвидационная оценка недвижимости необходима, к примеру, в случае банкротства организации, когда необходимо закрыть долги за счет продажи недвижимого имущества. По вопросам банкротства организации поможет арбитражный юрист.

Также ликвидационная оценка недвижимости рассчитывается при продаже в сжатые сроки для получения быстрого дохода. Или же, допустим, ликвидационная оценка проводится при оптимизации бизнеса.

Ликвидационная стоимость определяется юристами по недвижимости, независимыми экспертами, выполняющими оценочную деятельность.

Двигателем экономического оборота является, в первую очередь, коммерческая недвижимость, и поэтому независимая оценка недвижимости в коммерческой сфере весьма актуальна.

Объектами оценки коммерческой недвижимости могут быть:

  • торговые комплексы;
  • склады;
  • офисы;
  • магазины;
  • цеха;
  • мастерские;
  • гостиницы, хостелы, апартаменты;
  • помещения общепита;
  • досуговые (развлекательные) студии;
  • медцентры;
  • частные пансионаты, санатории и многое другое.

Цели оценки коммерческой недвижимости

Так как коммерческая недвижимость многообразна, а видов оценки – несколько, то и целей оценки коммерческой недвижимости довольно много. Так или иначе, у любого владельца бизнеса возникнет необходимость в оценке объекта коммерческой деятельности. Приведем в пример несколько целей:

  • реализация недвижимости по договору купли-продажи;
  • аренда недвижимости;
  • оспаривание кадастровой стоимости;
  • передача объекта недвижимости в залог под кредит;
  • внесение недвижимости в уставный капитал юрлица;
  • постановка недвижимого имущества на баланс;
  • страхование;
  • открытие новых инвестиционных проектов;
  • выплаты по долгам при процедуре банкротства;
  • оптимизация направлений бизнеса и др.

Если вы только определяетесь с целями оценки коммерческой недвижимости и сомневаетесь, какую выбрать оценку – например, рыночную, ликвидационную или инвестиционную, обратитесь к нам за юридической консультацией, и мы поможем вам решить возникшие вопросы.

Что учитывается при оценке стоимости коммерческой недвижимости?

Стоимость коммерческой недвижимости напрямую зависит от результата оценки с учетом целей и применяемого вида оценки недвижимого имущества. Также учитываются техническое состояние недвижимости, наличие инфраструктуры, транспортная доступность. Помимо этого, при экспертной оценке коммерческой недвижимости понадобятся следующие документы:

  • правоустанавливающие документы (судебный акт, выписка из ЕГРН и т.д.);
  • договоры (купля-продажа, аренда и т.д.);
  • техническая документация (техпаспорт, экспликации, сведения о соответствии различным нормам и т.д.) и др.

Например, вам, как предпринимателю, необходимо провести ликвидационную оценку коммерческой недвижимости в Москве, чтобы в короткие сроки продать свой офис.

Если вы собственник, вам необходимо предоставить документ о праве собственности, информацию из ЕГРН, документы с техническими характеристиками офиса и т.д.

Предоставив полный пакет документов оценщику, вы сможете получить наиболее качественные услуги по интересующей вас оценке недвижимости.

Объектами оценочной деятельности недвижимости могут быть не только здания, помещения или сооружения, но и земельные участки. Земля – особый объект недвижимости, так как обладает природными свойствами.

Для чего нужна оценка земельных участков?

Так как некоторые категории земель участвуют в гражданском обороте, рано или поздно возникает необходимость в совершении определенных действий: продажа, аренда, выкуп земель и т.п. Выделим следующие цели оценки земельных участков:

  • реализация по договору купли-продажи;
  • сдача в аренду;
  • страхование земли;
  • постановка на кадастровый учет;
  • передача под залог земельного участка для оформления кредита;
  • оспаривание кадастровой стоимости;
  • изменение категории земельного участка и др.

Что влияет на стоимость земельных участков?

Оценка земельных участков предполагает учет различных характеристик, которые помогают определить наиболее достоверный результат оценки. К таким характеристикам можно отнести:

  • категорию земли (земли промышленности, транспорта с/х назначения и др.);
  • вид разрешенного использования (питомники, растениеводство, сенокошение, животноводство и др.);
  • размер участка;
  • качество земли на участке;
  • местонахождение;
  • инфраструктура (проведенное электричество, газ, трубы и т.п.);
  • наличие строений на земельном участке (объекты для сноса, жилая постройка и т.д.)
  • транспортная доступность;
  • наличие деревьев, водоемов;
  • экологическая обстановка и др.

В частности, оценка недвижимости в Московской области и Москве показывает, что земельные участки, находящиеся в пределах МКАДа, имеют наиболее дорогую цену, а примыкающие к МКАДу и территориально дальше, имеют соответственно более дешевую цену. Один из ключевых критериев, конечно же – транспортная доступность.

Как мы уже говорили, вы можете заказать оценку недвижимости, обратившись к частным оценщикам или оценочным компаниям, а также к юристам по недвижимости. Наша юридическая компания «Хелп Консалтинг» проводит независимую оценку недвижимости различных видов! Мы предоставляем юридические услуги для юридических лиц и физических лиц.

Что мы можем сделать:

  1. проанализировать предоставленные вами документы для оценки;
  2. оценить шансы и риски по вашему вопросу;
  3. проанализировать рынок недвижимости;
  4. помочь в сборе всех недостающих документов;
  5. оспорить через суд кадастровую стоимость, сопровождая дело на протяжении всего судебного процесса и многое другое.

Вы можете обратиться к нам за оценкой коммерческой, жилой недвижимости, земельных участков и другой недвижимости. Мы гарантируем вам качественное оказание юридических услуг и несем ответственность за полученный результат!

Источник: https://help-ddu.ru/ocenka/otsenka-nedvizhimosti

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка, ВТБ и других банков: стоимость и необходимые документы

Как происходит оценка недвижимости

При оформлении ипотечного кредита и предоставлении в залог не той недвижимости, на покупку которой и берется заем, а другого объекта, требуется отчет об оценке. Это обязательное условие, обойти которое невозможно. Данный документ нужен для того, чтобы понимать, сколько можно денег предоставить клиенту.

  1. Подробнее про оценку квартиры для ипотеки
  2. Зачем оценивать квартиру?
  3. Зачем это банку
  4. Документы для оценки квартиры
    1. Независимые специалисты
    2. Аккредитованные банком
  5. Стоимость оценки квартиры для ипотеки
  6. За чей счет проводится оценка квартиры для ипотеки?
  7. Кто оценивает квартиры?
  8. Как выбрать оценщика?
  9. Возможные проблемы и нюансы
  10. Преимущества и недостатки оценки квартиры для ипотеки

На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов.

Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем.

В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20-40% цены, которые уйдут на корректировку банком.

Некоторые клиенты задаются вопросом, зачем же тогда вообще делать оценку, если банк все равно проводит свой анализ? Это уже обязательное требование статьи 8 Закона №135-ФЗ. В одном из пунктов сказано, что оценку нужно обязательно проводить при ипотечном кредитовании, если есть споры касательно величины стоимости объекта.

Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами.

Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке. Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.

Что хочет узнать банк

В теории банк может взять на работу оценщика с лицензией (другие не имеют права производить оценку). На практике услуги такого специалиста обходятся слишком дорого.

Потому банк запрашивает у клиентов отчеты об оценке от аккредитованных оценочных компаний и уже на их основании применяет корректировки.

То есть, банк хочет узнать, сколько официально будет стоить квартира, и только потом изменять стоимость в меньшую сторону (и практически никогда в большую) для минимизации рисков.

Независимые специалисты

Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.

Аккредитованные банком

В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное.

Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно. Оценщики в свою очередь получают регулярный и стабильный приток клиентов.

Нередко есть и другие договоренности, например, об отчислении части оплаты в качестве агентского вознаграждения банку.

Выбирать нужно среди тех компаний, которые аккредитованы банком. Их перечень есть на сайте любого банка, но нужно помнить, что оценщик может быть аккредитован не во всех банках. То есть, его отчет может где-то не подойти. Это актуально для тех ситуаций, когда клиент еще сам не знает, где будет брать кредит.

Из представленного перечня компаний нужно выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящий срок. Важнее – цена. Срок обычно роли практически не играет, да и редко когда он превышает 1 неделю.

В остальном, разницы практически нет. Все работают по одинаковым правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг.

Удобства выбора аккредитованной компании заключается еще и в том, что потенциальному заемщику не нужно проверять документы, на основании которых оценщик работает. Да, лучше это все же сделать, на всякий случай, однако не обязательно.

И наоборот, если обращаться в неаккредитованную компанию, проверять документы нужно обязательно. Банк просто не примет отчет об оценке, если тот составлен человеком, который не имел права оценивать недвижимость.

Большинство банков устанавливает граничные сроки действительности отчетов об оценке. Их нужно заказывать заранее, но незадолго до обращения в банк.

Например, Сбербанк принимает отчеты составленные не позже чем за полгода до даты обращения в банк. Это верно и по отношению к другим банкам. В зависимости от выбранной финансовой организации, срок может изменяться.

Рекомендуется уточнять его по телефону горячей линии или непосредственно у специалистов.

Четкого требования о личном посещении оценщиком объекта, стоимость которого он должен определять, нигде нет. Однако та компания, которая самостоятельно обеспечивает выезд специалиста обычно выдает более качественный результат, к которому банк вряд ли придерется.

В отчете об оценке должно быть четко сказано, на основании чего он указал цену. Самый распространенный, простой и одновременно точный вариант: на основании существующих предложений на рынке с применением корректирующих коэффициентов. Обычно делается подборка из трех объектов и высчитывается средняя цена за квадратный метр.

Потом эта цена корректируется, в зависимости от того, насколько отличаются примеры от основного объекта в лучшую или худшую сторону, и потом полученная стоимость умножается на количество квадратных метров целевой квартиры. И только если никаких близких аналогов нет, оценка производится по другим, более сложным и не настолько точным принципам.

Нередко в отчете предлагается сразу несколько вариантов.

Главным и основным преимуществом оценки недвижимости является четкое определение цены квартиры. Разумеется, банк может (и скорее всего будет) снижать ее стоимость с целью минимизации рисков, но для этого он все равно должен отталкиваться от реальной стоимости. Как следствие, не получится слишком уж занизить цену и тем самым заставить клиента предоставлять еще один залог.

Кроме того, оценка может использоваться в суде, если до него дойдет, как подтверждение справедливой стоимости объекта недвижимости. Специалисты рекомендуют производить оценку даже в тех случаях, когда это не является обязательным требованием банка.

Так потенциальный или действующий заемщик может обезопасить себя от ничем не обоснованных условий, комиссий и штрафных платежей банка.

Недостаток тут всего один: необходимость платить. Стоимость услуг оценочной компании не поражает воображение, однако 5-6 тысяч рублей, это все весомая цифра. Именно поэтому рекомендуется выбирать ту компанию, которая предлагает самую низкую стоимость с сохранением высокого качества работы.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/ocenka-kvartiry-dlja-ipoteki/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.