Как происходит обмен квартирами с доплатой

Содержание

Обмен квартиры на квартиру с доплатой: как оформить обмен жилья и как идет процесс

Как происходит обмен квартирами с доплатой

Обмен жилой недвижимости в России по-прежнему остается популярной услугой. Проведение обмена осуществляется с учетом действующих законодательных норм РФ, что гарантирует безопасность интересов, имущественных прав каждого участника.

В обязательном порядке оформляется установленный пакет документов для дальнейшего решения вопросов и передачи объекта недвижимости и имущественных прав другому гражданину.

Что подразумевает обмен жилья

Обмен квартиры на квартиру– это процедура, когда граждане обмениваются жильем и имущественными правами, обязанностями на помещения. Соглашение оформляется с учетом законодательных норм, взаимных договоренностей. Обычно одна или две стороны являются нанимателями, а не полноправными владельцами.

Виды обменов

Обмен бывает смешанным и чистым.

  1. Смешанный – осуществляется между владельцем приватизированной квартиры и нанимателем жилья. В этом случае одна сторона передает другой право на проживание в квартире. Бывший владелец жилья становится нанимателем, причем наниматель становится полноправным владельцем.
  2. Чистый – это процедура, предполагающая обмен неприватизированным жильем. Обе стороны должны собрать полный пакет документов. Например, потребуется оформить заявление по специальной форме и подписать его у собственника или уполномоченного представителя жилищного фонда. Также процедура может быть проведена при наличии согласия всех членов семьи, зарегистрированных в квартире. Если члены семьи отсутствуют, их мнение все равно остается важным.

Обмен также может быть равноценным или неравноценным.

  1. Равноценный – возможен, если обе стороны обладают равноценными квартирами. Если обе стороны убеждены в том, что у них равные условия и сделка выгодна в одинаковой степени, необходимость доплаты отсутствует.
  2. Неравноценный – предполагает, что одна жилая площадь стоит дороже, а другая – дешевле. В этом случае предполагается погашение разницы в цене. При этом нужно договориться о том, как происходит обмен квартирами с доплатой. Погасить цену можно по-разному: деньгами (доплата за дополнительные квадратные метры), передачей гаража или автомобиля другой стороне.

При проведении любого вида процедуры учитываются законодательные нормы РФ.

Какие документы нужны для обмена

Следует знать, как правильно оформить обмен недвижимости. Основная задача – это правильно решить существующие документальные вопросы. Пакет документов является стандартным, поэтому он соответствует процедуре покупки–продажи жилья.

  1. Обе стороны должны оформить договор мены с учетом действующих стандартов. Оформление договора является обязательным. В документе прописываются данные обеих сторон, характеристики жилья, условия проведения процедуры. Если проводится обмен жилья с доплатой, это потребуется зафиксировать в договоре.
  2. Обязательно используются правоустанавливающие документы, которые подтверждают наличие имущественных прав на квартиру. К правоустанавливающим документам относят договоры передачи, мены или дарения, свидетельства о собственности или государственной регистрации имущественных прав, свидетельства о праве наследства. Иногда имущественные права могут быть установлены судебным решением.
  3. Кадастровый паспорт помещения – это один из основных документов. В кадастровый паспорт включены такие документы, как экспликация и поэтажный план. Документ представляется по специальному запросу в районном БТИ. Также может потребоваться справка об оценочной стоимости жилья.
  4. Документы из ЕИРЦ. В государственном органе получают следующие важные документы: выписку из домовой книги, копию финансового лицевого счета для сделок в нотариальной форме. В последнее время представляется Единый жилищный документ.
  5. Паспорта и свидетельства о рождении всех участников сделки.
  6. Свидетельства об оформлении и расторжении брака. Если квартира была куплена супругами, владелец жилья должен получить супружеское согласие на проведение предстоящей процедуры. Даже если брак был расторгнут, согласие потребуется.

Вышеперечисленные документы являются стандартными. Если нужно узнать, как поменять квартиру на большую с доплатой, также потребуется приложить справки об оценочной стоимости двух квартир, прописать в оформляемом договоре дополнительные пункты, оформить документы для подтверждения передачи определенной суммы. Основная задача – это зафиксировать совершение доплаты.

Важно! В России действуют налоговые льготы до 2 миллионов рублей, поэтому в большинстве случаев удастся избежать излишних расходов даже при доплате во время обмена жилья.

Обмен неприватизированного жилья

Обмен квартиры происходит по разным схемам, так как особенности процедуры зависят от того, кто является владельцем жилья. Обмен муниципальных квартир всегда считается более сложной процедурой, чем приватизированного жилья.

Муниципальное жилье сложнее продать и обменять, поэтому рекомендуется изначально провести приватизацию.
Если происходит обмен муниципального помещения, сделка будет возможной только с согласия наймодателя.

При этом обмен муниципального жилья невозможен в следующих случаях:

  • предъявление иска о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;
  • квартира представляет собой предмет залога;
  • на жилье наложен арест;
  • квартира относится к служебному фонду или предназначена под общежитие;
  • право пользования оспаривается с привлечением суда;
  • квартира была признана непригодной для проживания из-за своего аварийного состояния;
  • граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Особенность. В России самый простой обмен предполагает проведение процедуры с использованием приватизированного жилья.

Подводные камни и неприятные моменты

Обмен жилья должен проводиться с учетом определенных нюансов.

  1. Невозможно обменять квартиру, если договор найма был расторгнут или признан недействительным. По этой причине следует убедиться в наличии возможности для проведения запланированной процедуры.
  2. Квартира не должна находиться в аварийном доме, нежилом фонде. Также жилье не должно относиться к объектам государственных нужд. Лучший вариант – это обмен приватизированных квартир, причем остальные условия должны быть обсуждены своевременно.
  3. Нельзя проводить процедуру с корыстной или фиктивной целью. Мена предполагает, что обе стороны являются полноправными владельцами квартир и заинтересованы в проведении процедуры.

Заключение

Очень важно знать, как оформить обмен квартир с доплатой или без нее, по какой схеме следует составить договор между сторонами и зарегистрировать на государственном уровне переход имущественных прав. Обмен квартир должен проводиться в соответствии с действующим российским законодательством.

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/pomenyat-kvartiru.html

Обмен квартиры с доплатой на другую: как происходит, документы, налог

Как происходит обмен квартирами с доплатой

Сегодня обмен квартиры с доплатой распространен не очень широко. Шанс найти подходящий вариант жилья при условии, что его владельцы согласятся переехать в предоставленную им альтернативу, очень небольшой. Намного вероятнее взять новую квартиру в trade-in. Однако если сторонам удается договориться, обмен можно оформить достаточно просто. Как это сделать – рассмотрим сегодня.

Законодательная база

Обмену посвящен блок статей Гражданского кодекса РФ с 567 по 571. В соответствии с указанными нормами обмен квартирами оформляется договором мены. Договор считается как две купли-продажи, осуществленные по одному документу. Это означает, что:

  • сторона одновременно считается продавцом своей квартиры и покупателем чужой;
  • для оформления сделки нужен тот же пакет документов, что и при купле-продаже;
  • передачу квартиры можно оформить отдельным актом или прописать в договоре обмена, что функции передаточного документа выполняет сам контракт;
  • права собственности сторон обязательно регистрируются в Росреестре;
  • налог при обмене квартиры считается и уплачивается как при ДКП.

Кроме того, чтобы поменять квартиры можно воспользоваться альтернативным вариантом – составить на каждую отдельный договор купли продажи. Как именно обменять квартиру, зависит от конкретной ситуации.

Особой разницы в договорах нет, поэтому нужно смотреть, есть ли подходящий вариант для обмена. Если имеется – можно заключать мену, а если поиски только ведутся, то возможно лучше воспользоваться стандартным ДКП.

Так будет быстрее.

МЕНАКУПЛЯ-ПРОДАЖА
Один договор, в котором описаны все квартиры и участники. Проходит одна сделка.Удобно, если недвижимость уже найдена, а условия согласованы.На каждую квартиру составляется отдельный ДКП. Проходит две сделки.Так обменяться намного проще, чем искать вариант под договор мены.
Нотариальное заверение обязательно, если отчуждаются доли в праве или если недвижимость принадлежит ребенку. В остальных случаях – по соглашению сторон.Госпошлина в размере 2 000 рублей уплачивается за каждую квартиру отдельным чеком! Заплатить 4 000 по договору мены – неверно, пошлину придется платить заново, а излишек возвращать из бюджета.По налогам разницы нет – подробнее о налоговом вопросе читайте ниже.

Варианты обмена

В зависимости от рынка, на котором происходит обмен квартиры, бывает три варианта сделки:

  • обмен на вторичном рынке – заключается договор мены или два ДКП между физическими лицами;
  • обмен на новостройку по программе trade-in – между застройщиком и покупателем заключается ДКП, по которому в счет нового жилья идет старая квартира;
  • размен муниципального жилья под контролем администрации.

Внимание! Данная статья посвящена обмену приватизированных квартир. Как разменять неприватизированное, муниципальное жилье, читайте здесь.

Обмен на вторичном рынке

Обменять квартиру на другую на вторичном рынке вполне реально. Самый сложный этап – это поиск подходящего варианта жилья, а оформление проходит достаточно просто, с помощью одного договора мены или двух ДКП.

Обмен возможен:

  • на равноценное жилье – тогда стоимость квартир полностью совпадает, до последней копейки;
  • на большую и более дорогую недвижимость – тогда нужно производить доплату;
  • на меньшую и менее дорогую недвижимость – тогда доплату вносит вторая сторона.

Список документов

Перечень документов аналогичен обычной купле-продаже, только собирают обе стороны:

Когда документы собраны, можно оформлять договор для обмена.

Бланк договора

В договоре обмена квартиры с доплатой или без нее нужно прописать:

  • ФИО, паспорта и адреса сторон;
  • описание квартир с адресом, кадастровым номером, площадью, количеством комнат;
  • общую юридическую формулу: «Стороны производят мену принадлежащих им квартир»;
  • стоимость квартир, размер и порядок произведения доплаты;
  • порядок передачи (по акту или по договору);
  • иные условия, которые стороны сочтут необходимыми.

Стоимость указывается обязательно. В основание стороны могут положить любые цифры – рыночную, кадастровую или инвентаризационную стоимость. Прикладывать какие-либо специальные отчеты не требуется, достаточно просто оценить жилье по своему усмотрению. Размер доплаты также прописывается обязательно.

Если доплата не планируется, об этом тоже прописывают в соглашении. Цены в данном случае указывают равные.

ВНИМАНИЕ! Загрузите бланк договора мены для заполнения. Сделка нотариального удостоверения не требует, если нет несовершеннолетних собственников и не отчуждаются доли в праве.

Порядок действий

Рассмотрим, как происходит обмен квартиры на вторичном рынке пошагово:

  1. Поиск вариантов для обмена, предварительный осмотр жилья и предварительные договоренности.
  2. Сбор документов на квартиры по списку выше.
  3. Оформление соглашения.
  4. Подача соглашения в МФЦ на регистрацию прав. Прийти на подачу нужно лично с паспортами и документами по сделке. Заявление оформит сотрудник МФЦ на приеме.
  5. Регистрация занимает 3-14 дней, после чего сторонам выдаются выписки с указанием их прав на жилье.
  6. Доплату и фактическую передачу можно выполнить на любом этапе.

Если сделка проводится по двум ДКП, то в МФЦ нужно будет взять два талона – поскольку будет подаваться два комплекта документов.

Доплату можно провести с помощью любого способа, поименованного в статье по этой ссылке.

Налоговый вопрос

Поскольку обмен с доплатой или без нее приравнивается к купле-продаже, в результате сделки стороны должны заплатить налог 13% в бюджет, если недвижимость находилась в их собственности менее 3 (5) лет. При обмене с доплатой по одному договору граждане часто совершают ошибку, рассчитывая НДФЛ от суммы доплаты. Это неверно – налоговая база в данном случае будет равна цене переданной квартиры.

Пример. Сидельников А.П. и Палочкин Г.В. заключили договор мены своих квартир с доплатой. Жилье Палочкина налогом не облагается, т.к. находилось в его владении более 5 лет.

Недвижимость Сидельникова оценена сторонами в 3 500 000 рублей, из которых 3 миллиона оплачивается квартирой Палочкина, а 500 тысяч идут в качестве доплаты.

Налог нужно рассчитывать от полной стоимости – 3,5 миллионов, а не от суммы доплаты.

При этом каждый из «продавцов» имеет право на налоговый вычет с продажи и на налоговый вычет с покупки. Схема следующая:

  • в первую очередь налогооблагаемая база уменьшается на фиксированный вычет продавца – 1 миллион рублей;
  • далее эта бала уменьшается на вычет покупателя, поскольку обе сделки совершены в одном налоговом периоде – максимум, на 2 миллиона рублей;
  • от полученной суммы берется 13% – это сумма налога к уплате.

Пример. Васютина Л.А. обменяла свою квартиру стоимостью 3 000 000 рублей на другую квартиру стоимостью 2 700 000 рублей и получила доплату в размере 300 000 рублей. Налогооблагаемая база в ее случае составила 3 000 000 рублей.

Применив налоговый вычет продавца, Васютина получила 2 000 000 рублей базы. Как покупатель другого жилья она имеет право на максимальный вычет в размере 2 000 000 рублей.

Применив его, Васютина получит налоговую базу в размере 0 рублей – налог платить не придется.

Таким образом, максимальный вычет может достичь 3 миллионов рублей (1 миллион вычет продавца + 2 миллиона вычет покупателя при взаимозачете налога). Все операции отражаются в декларации 3 НДФЛ. Подробнее об уплате налога читайте здесь.

Обмен на новостройку

Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.

Внимание! По trade-in чаще всего совершается несколько договоров – на оказание услуг по реализации старого жилья за процент; договор купли-продажи с найденным покупателем; соглашение о бронировании и, наконец, договор купли-продажи нового жилья.

Есть и другая, менее распространенная схема – когда старая квартира берется в качестве части оплаты новой. Доплата производится по ДКП. Такие операции проводят застройщики.

Обычно к старому жилью предъявляются такие требования:

  • расположение в городе, в котором приобретается новостройка;
  • хорошее техническое состояние и наличие всех документов;
  • стоимость ниже цены нового жилья.

Обратите внимание! Застройщик, как правило, проводит специальную рыночную оценку, чтобы установить реальную стоимость недвижимости у независимого оценщика.

Список документов и порядок действий

Обычно застройщики просят предоставить следующие документы:

  • подлинники правоустанавливающих документов и выписку из ЕГРН;
  • техпаспорт не старше 5 лет;
  • нотариальное согласие супруга, разрешение опеки, если есть несовершеннолетние участники;
  • справка об отсутствии долгов по ЖКУ, капремонту, паспорта на электро-, водо- и газосчетчики;
  • справка о прописанных.

На основании данных документов разрабатывается ДКП по форме застройщика, после чего документ подписывается и сдается на регистрацию через МФЦ в Росреестр. После госрегистрации осуществляется окончательный расчет – доплата.

Обмен ипотечной квартиры

Если недвижимость, которую планируется обменять, находится в ипотеке, то перед сделкой необходимо ипотеку погасить. Любые сделки с заложенным имуществом необходимо согласовывать с банком, получать его согласие, иначе сделку могут аннулировать через суд, а квартиру – изъять в счет уплаты долга по ипотеке.

Получить одобрение банка на обмен ипотечной недвижимости по соглашению мены даже с доплатой практически нереально. Но есть другие способы обмена:

  • продажа покупателю с переводом на него долга по ипотеке;
  • заключение ПДКП с задатком, достаточным для погашения займа, снятие обременения и продажа жилья.

Полученные от купли-продажи деньги направляются на покупку другого жилья.

Подробнее об отчуждении ипотечных площадей читайте статью по этой ссылке.

Можно ли доплатить материнским капиталом

Доплата по соглашению мены за счет средств материнского капитала законом прямо не запрещена. Для проведения данной операции необходимо, чтобы в результате сделки условия жизни семьи улучшились. То есть обменять свою недвижимость на меньшую по площади, но более дорогую, невозможно – Пенсионный фонд будет ориентироваться на метраж и не согласует сделку.

При этом сделка проходит по общим правилам, предусмотренным для купли-продажи по материнскому капиталу, в том числе:

  • в соглашении обязательно указывается факт оплаты за счет средств материнского капитала;
  • обязательно указывается отсрочка платежа на несколько месяцев, поскольку Пенсионный фонд будет проверять документы;
  • полученное жилье нужно будет поделить на всех членов семьи, выделив всем доли.

Подробнее о процедуре приобретения жилья по материнскому капиталу читайте здесь.

Рекомендуем перед обменом с доплатой проконсультироваться в местном отделении ПФР по поводу оформления сделки. В разных регионах России складывается разная практика, в связи с которой специалист может посоветовать заключать не мену, а ДКП.

Итак, обмен с доплатой – редкая, но вполне законная сделка. Для ее оформления не требуется обращаться к нотариусу, достаточно оформить соглашение в простой письменной форме.

Уважаемые читатели! Каждый случай уникален, а законодательство быстро меняется – поэтому после изучения теоретической части статьи рекомендуем обратиться за помощью к юристу портала. Некоторые вопросы можно решить только в рамках индивидуальной консультации.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/obmen-kvartiry-s-doplatoj.html

Обмен жилья: основные этапы и способы

Как происходит обмен квартирами с доплатой

На сегодняшний день обмен жилья в России пока что не пользуется большой популярностью. Однако в некоторых ситуациях обмен может быть единственным выходом. Нередко данный способ используют, когда нужно сменить жилье на более просторное либо на меньшее, но уже с доплатой.

В этой статье мы подробно рассмотрим, какие существуют варианты обмена жилья и порядок действий, которые нужно предпринять при обмене квартирами.

Обмен недвижимости является договоренностью между лицами, которые намереваются обменяться своими домами либо квартирами.

Данная процедура происходит при смене жилья, имеющего разницу в стоимости, когда нужно либо доплатить, либо получить от второй стороны часть денег.

Также обмен применим в ситуации, когда требуется поменять городскую квартиру на дом за пределами города либо вовсе на жилье в другом городе. При этом происходит оформление договора мены имущества. 

Существует определенная последовательность действий, которые нужно выполнять при обмене квартиры на другую квартиру либо на частный дом. И хотя данная процедура может претерпеть некоторые изменения, общая инструкция по обмену жилья выглядит следующим образом: 

  • Выяснить фактическую рыночную стоимость квартиры. Это поможет в выборе последующих действий, поскольку ее можно либо обменять на равноценную, либо добавить дополнительные денежные средства, чтобы получить более большую жилую площадь и более лучшие условия для проживания.  
  • Провести юридическую проверку документов на жилье. Если какие-то из документов устарели, то их нужно переделать. А если жилье является муниципальным, то его нужно приватизировать (где тоже не обойтись без документов).
  • Сделать подготовку квартиры: погасить все имеющиеся задолженности по квартплате и иным платежам, а также провести косметический ремонт, если это потребуется. В случае, когда у квартиры несколько собственников, нужно получить от всех них согласие на обмен в письменном виде и заверить его нотариально. 
  • Подобрать подходящий вариант для обмена. Редко можно найти объявления об обмене жилья, поэтому лучше сразу смотреть объявления о продаже. Нередко собственники продаваемого жилья могут планировать купить жилье, которое будет либо больше по площади, либо меньше. И есть вероятность того, что они могут согласиться рассмотреть вариант обмена. 
  • После окончательного определения условий сделки нужно переходить к заключению договора обмена. И если есть сумма, которую нужно доплатить, то ее нужно прописать в этом документе. 
  • Произвести оформление акта передачи жилья. В нем нужно прописать условия и нюансы по передаче жилья, общее состояние выбранного объекта и отсутствие каких-либо претензий к жилой площади. После подписания акта производится передача жилья друг другу. 
  • После того, как будет произведен обмен жильем, нужно произвести регистрацию сделки. С этой целью нужно обратиться в Росреестр (причем должны присутствовать всем собственники квартир в обязательном порядке) и написать заявление о том, чтобы были изменены сведения о владельцах. Если кто-то из них не может принять в этом участие, он должен предоставить заверенную у нотариуса доверенность.   
  • Далее, после указанного срока, получить обновленные свидетельства о праве собственности. 
  • После этого должна быть произведена смена лицевых счетов в ЖЭУ и иных организациях, которые обеспечивают коммуникации. 

При этом последовательность действий может быть изменена в некоторых индивидуальных случаях. Тем не менее, всего должны быть соблюдены установленные законодательные нормы. 
 

Выделяется несколько способов обмена объектов недвижимости. Все эти способы обладают собственными особенностями, касающимися оформления сделки, а также своими плюсами и недостатками.

Данный вариант является наиболее распространенным, если требуется расширить жилплощадь. Нередко делается обмен одной квартиры на другую с доплатой либо вовсе однокомнатная квартира меняется на двух- либо трехкомнатную, где также не обойтись без доплаты за увеличение площади.  

Также в договоре мены следует указать факт наличия доплаты, а также ее размер. И лицо, которое получает эти денежные средства, должен в обязательном порядке написать расписку о получении денег при совершении размена квартиры. 

  • Обмен на аналогичное жилье 

Далеко не всегда аналогичная недвижимость представляет собой полностью равнозначные объекты. Скорее это речь о равноценной недвижимости. Так, вы можете произвести обмен квартиры на частный дом, стоимость которого сравнима с объектом в жилом многоквартирном доме. 

Поэтому в договоре мены должна быть прописана информация об относительной рыночной стоимости обоих объектов недвижимости. Исключением может быть лишь случаи, когда происходит обмен аналогичной недвижимости на основе статуса, например, обмен муниципального жилья на такое же муниципальное. 

  • Обмен на дом либо участок 

Также квартиру можно обменять на земельный участок либо дом. Но при таком обмене не обойтись без доплаты. Кроме того, подобный вариант обмена имеет свои сложности, касающиеся регистрации такой сделки. Гораздо проще будет в этом случае оформить договор купли-продажи, потому что не так просто доказать, что объекты являются равнозначными и равноценными. 

Можно сделать обмен городской квартиры на частный дом, который расположен в пригороде. Особенно это подойдет тем, кто хочет быть подальше от городской суеты и постоянного шума. И в этом случае можно обменять двух- либо трехкомнатную квартиру на благоустроенный дом. Однако тогда не обойтись без покупки автомобиля, чтобы на нем можно было добираться до города при необходимости. 

Еще одним вариантом является обмен квартиры на комнату, причем с получением дополнительных денежных средств со стороны собственника объекта, который меньше по площади. И при оформлении договора следует прописать в нем, что со второй стороны была получена конкретная денежная сумма. Что касается собственника комнаты, то он должен написать расписку о том, что он принял эти деньги. 

Обмен квартир является непростой процедурой, которая требует соблюдение всех необходимых законодательных норм, а также тщательную проверку будущих условий проживания нового жилья, тем более, если это обмен квартиры на частный дом, да еще и на территории пригорода. Поэтому прежде чем делать обмен жилья, следует тщательно взвесить все плюсы и минусы данного решения.   
 

Источник: https://www.dkrealty.ru/blog/obmen-zhilya-osnovnye-etapy-i-sposoby

Как происходит обмен комнаты на квартиру или дом с доплатой? Разбираем нюансы сделки – urcrimea.ru

Как происходит обмен квартирами с доплатой

В муниципальном жилье могут проживать разные граждане, которые в силу разных причин не могут сойтись в мнении о том, как правильно вести хозяйство. В такой ситуации они могут разменять жилье, но для этого учитываются разные факторы. Допускается даже обращаться в суд для принудительного размена, если жильцы не согласны все с проведением этого процесса.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону. Это быстро и бесплатно!

Порядок размена муниципальной квартиры

Муниципальный объект является собственностью местных властей, поэтому для реализации каждой сделки требуется разрешение от муниципалитета. Каждый человек имеет возможность приватизировать объект, после чего все решения относительно данной недвижимости принимаются непосредственными владельцами.

Если невозможно или нецелесообразно осуществлять приватизацию, то размер должен производиться только с разрешения муниципалитета. Такая сделка считается распространенной в России, причем обычно обусловлена тем, что разные граждане не могут ужиться совместно на одной территории.

Способы размена жилья

Размен может выполняться двумя разными методами:

  • все жители, проживающие в недвижимости, принимают добровольное решение относительно размена объекта;
  • если имеются граждане, которые не согласны с этим процессом, то размен квартиры осуществляется в принудительном порядке, для чего требуется обращаться в суд.

Как провести обмен жилья правильно? Смотрите видео:

Важно! Если мирным путем решается данный вопрос, то требуется получить от всех жильцов письменное согласие на процедуру, причем оно дополнительно заверяется нотариально.Если среди граждан, живущих в квартире, имеются несовершеннолетние, то на размер придется согласие от опеки.

Каждый человек обладает правом с помощью письменного заявления отказаться добровольно от приватизации, причем это может осуществляться в пользу одного лица или всех других жильцов. Даже при привлечении суда потребуется разрешение от опеки при наличии прописанных детей в жилье.

Что не может быть разменяно

В законодательстве четко указывается, при каких ситуациях не допускается осуществлять размен, поэтому желательно напрямую обратиться в администрацию, чтобы получить сведения о том, может ли конкретный объект размениваться.

Не допускается выполнять процесс при ситуациях:

  • требуется в отношении жилья или дома выполнить процесс капитального ремонта;
  • жилье признано аварийным, поэтому подлежит сносу;
  • планируется произвести в строении перепланировку;
  • признается такой объект непригодным для жизни;
  • предполагается, что в скором времени по разным причинам один из жильцов будет лишен своего права проживать в этой жилплощади;
  • от жильцов поступило заявление, на основании которого они желают расторгнуть с муниципалитетом договор соцнайма;
  • некоторые граждане, проживающие в недвижимости, не согласны с проведением процедуры размена.

Как оценить квартиру, если собираетесь взять ипотеку? Читайте по ссылке.

Все вышеуказанные ситуации будут проверяться работниками администрации, которым направляется заявление на согласование процесса размена муниципальной квартиры, поэтому если они выявляют несоответствия и нарушения, то будет получен отказ.

Плюсы и минусы мены

Рассмотрев вышеперечисленные варианты, все же стоит отдать преимущество оформлению договора мены. При таком виде сделки стороны одновременно передают имущественные права, а также имеют возможность избежать налогообложения на доходы физических лиц. Участники не рискуют оказаться в ситуации, когда одна из сторон отказывается от сделки в процессе ее оформления.

При заключении договора купли-продажи вместо мены потребуется указывать стоимость недвижимости. Без этого пункта сделка будет недействительной, так как он относится к существенным условиям. И в этом случае возникают серьезные риски.

Заключать придется два договора купли-продажи. Если они оформляются не единовременно, второй участник может оказаться аферистом и отказаться от заключения второго соглашения. В этом случае первый участник не только лишается жилья, но и денег за него не получает, так как вместо финансов должен был получить обменную недвижимость.

Нюансы процесса

Перед началом процедуры жильцы должны грамотно подготовить недвижимость, чтобы быстро найти вариант для размена.

Поэтому выполняются действия:

  • проводится косметический ремонт;
  • устраняются значимые недостатки в объекте;
  • решается, будет ли оставляться мебель в жилье, так как в этом случае можно потребовать от других граждан доплаты за предметы интерьера;
  • предварительно производится оценка муниципальной квартиры, которая призвана определить стоимость данного объекта, причем обычно обмен предполагает, что цена снижается примерно на 30%;
  • учитывается место расположения многоэтажки, так как если она находится рядом с разными крупными и важными объектами инфраструктуры, то можно рассчитывать на лучшие условия размена.

Кто может обменять муниципальную квартиру?

После выполнения всех важных процессов можно находить возможность для размена имеющейся муниципальной квартиры.

Какие выполняются действия

Если жильцы согласны с процессом, а также определили все критерии имеющегося жилья, то для реализации процесса выполняются действия:

  • первоначально надо найти альтернативный объект для жизни;
  • выбирается только муниципальная недвижимость;
  • собираются нужные документы на жилье;
  • представляются бумаги в муниципалитет, чтобы получить разрешение на размен;
  • подписывается соответствующий договор;
  • оформляется сделка;
  • расторгаются прошлые договоры соцнайма, после чего подписываются новые контракты.

Как получить свидетельство о праве собственности на недвижимость и можно ли взять его дубликат? Ответы тут.

Важно! Самым сложным процессом считается подготовка документации для реализации процедуры.

Какие нужны документы

Размен муниципальной квартиры реализуется при наличии нужных документов от жильцов:

  • договор соцнайма, который может заменяться другим распорядительным контрактом, на основании которого граждане проживают в жилье;
  • паспорта всех граждан, зарегистрированных в недвижимости;
  • св-ва о рождении детей;
  • заявление на проведение процедуры размена, причем подписать его должны все жильцы, являющиеся дееспособными;
  • технические бумаги на объект, представленные экспликацией, техническим паспортом и планом;
  • выписка из ЕГРН;
  • подтверждение, что у жильцов отсутствует другое жилье;
  • справка о составе семьи.

Какие права есть при владении муниципальной квартиры? Смотрите это видео:

Дополнительно подготавливается договор мены, в который включается акт осмотра жильца, а также принятые условия внесения доплаты.

Решение властями принимается в течение 10 дней, после чего предоставляется заявителям в письменном виде. Если оно является положительным, то расторгаются прошлые договоры соцнайма, после чего заключаются новые контракты.

Что если цена квартир при обмене не совпадает?

Чаще всего цену квартир при обмене нужно уравновесить доплатой с одной из сторон. Размер доплаты определяют по итогам процедуры оценки. Важно сказать, что доплата не обязательно деньги: это может быть мебель, новый ремонт, движимое имущество, нежилые объекты (гараж или место в паркинге, подсобное помещение, кладовая) и т. д.

В некоторых случаях несколько лотов продаются, чтобы на вырученные деньги купить один, и наоборот. Таким образом, в сделке участвует целый комплекс разнообразного имущества, которое обязательно должно быть описано в договоре.

Грамотно оформить такой документ можно только в агентстве недвижимости, поскольку он требует участия квалифицированных риелторов, оценщиков и юристов.

Основания для отказа

Отказ в размене может быть получен по причинам:

  • право использования жилья оспаривается через суд;
  • планируется провести в доме капремонт;
  • проводится перепланировка объектов;
  • признается, что объект является непригодным для жизни;
  • подан иск, на основании которого требуется расторгнуть договор соцнайма;
  • при совершении размена человек, имеющий хроническое заболевание, будет вселен в коммуналку;
  • квартира находится в доме, подлежащем сносу;
  • после проведения процесса получится, что одна семья будет проживать в плохих условиях.

Как можно узнать собственника квартиры через интернет? Подробности тут.

Неправомерный отказ может оспариваться в суде.

Как выполнить размен через суд

Если не получается жильцам договориться относительно данного вопроса, то он может решаться в суде. Для этого должны быть веские причины, представленные официальными доказательствами. Обращаться в суд невыгодно обеим сторонам, поэтому используется такой вариант решения вопроса редко.

Особенности обмена муниципальной квартиры.

Налоги при обмене жилья

С точки зрения налоговых органов обмен — это две обычные сделки купли-продажи недвижимости. И на них распространяются общие правила: если к моменту заключения договора квартира или дом находились в собственности менее пяти лет, нужно заплатить 13-процентный налог на доход (разницу между стоимостью продажи или покупки), причем обе стороны сохраняют право на вычет.

Важно напомнить, что сделка мены (как и любая другая) считается состоявшейся, когда вы получите выписку из единого государственного реестра недвижимости.

Причины

Как правило, причинами размена неприватизированной квартиры через суд бывают: бытовые разногласия, систематические ссоры между проживающими.

Также, если кто-то из сожителей намеренно пакостит другим — хулиганит или ведет асоциальный образ жизни, делая жизнь остальных невыносимой (или вообще ставя под угрозу).

При этом компромисс касательно разъезда в домохозяйстве не достигнут и кто-то активно выступает против (или вето наложил уже наймодатель).

Предлагаем ознакомиться Набор документов при продаже квартиры

О том, можно ли обменять старое жилье на новостройку, комнату на дом и земельный участок, и как правильно сделать обмен с доплатой, можно узнать из наших статей.

Причины принятия такого решения могут быть различными. Так как согласно ст. 72 Жилищного кодекса России полученное в результате обмена жилое помещение может находиться в другом населенном пункте или даже регионе в рамках РФ, то такой способ может помочь сменить кардинально место жительства.

С чего начать, куда обратиться?

Начать стоит с поиска подходящего объекта, а после того, как он найден, можно приступить к получению многочисленных разрешений.

Ситуации с отказом от какого-либо участника процедуры могут возникнуть, поэтому есть вероятность возникновения на этой почве судебного разбирательства, которое еще более усложнит процесс.

Куда обратиться? Кроме указанных лиц и органов, которые должны дать согласие на сделку, никуда обращаться не надо. Договор составляется в простой письменной форме с заверением наймодателем.

Для того чтобы его получить, необходимо обратиться в орган управления муниципалитетом, которому принадлежит обмениваемое имущество.

Где искать варианты?

Как разменять неприватизированную квартиру: где искать варианты обмена? Чаще всего проблема поиска вариантов ложится на плечи заинтересованного лица.

Он может самостоятельно искать приемлемые объекты, однако, найти очень сложно. На сайтах множество предложений для мены квартир в собственности и редко встречается муниципальная недвижимость.

В администрации некоторых городов есть платная услуга по подбору вариантов обмена социального жилья.

Следует обратиться в администрацию и уточнить, есть ли такая служба в данном населенном пункте.

Если есть, то это может значительно облегчить задачу и ускорить процесс, а если нет – придется рассчитывать на собственные силы, «сарафанное радио» или помощь посредников.

О возможности обмена неприватизированной комнаты в коммунальной квартире вы можете узнать из нашей статьи.

Процедура

При обмене квартиры на дом выполняется следующая последовательность действий:

  • Заключение договора с агентом, который объяснит все тонкости обмена, подберет подходящий вариант и соберет все необходимые документы.
  • Окончательный подбор подходящего варианта для обмена. Внесение предоплаты, если она требуется.
  • На основе собранных документов начинается оформление сделки.
  • Подписывается договор обмена у нотариуса. Если необходима доплата, она вносится на данном этапе.
  • Договор и другие документы передаются на регистрацию в территориальный орган Росреестра.

Законодательный регламент

Можно ли обменять неприватизированную квартиру по закону?

ЖК РФ в ст. 72 определяет возможность и правила обмена муниципального жилья.

Это главный закон, применимый в данном случае.

Так же отношение к регулированию данного вопроса имеет Гражданский кодекс РФ, который закрепляет возможность мены приватизированной недвижимости только на аналогичную.

Источник: https://uk-mishino.ru/ipoteka/kak-pomenyat-kvartiru.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.