Как продать недвижимость юридического лица

Содержание

Продажа здания ООО (АО) физическому лицу :: Адвокат Маринич Л.И

Как продать недвижимость юридического лица

Порядок заключения договора купли-продажи недвижимости

Продажа недвижимости оформляется соответствующим письменным договором и актом приема-передачи.

Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Особенности договора купли-продажи недвижимости:

  • должен быть заключен только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 Гражданского Кодекса РФ). Заключение договора купли-продажи недвижимости иными способами не допускается;
  • закон устанавливает существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, при отсутствии хотя бы одного из которых он будет признан незаключенным.

Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 Гражданского Кодекса РФ).

Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, момент заключения договора купли-продажи недвижимости и момент перехода права собственности на недвижимое имущество не совпадают.

Сделку можно считать завершенной только после того, как переход права собственности нашел отражение в Едином государственном реестре прав (далее – ЕГРП) и покупатель получает свидетельство о праве собственности на приобретенный объект недвижимости.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (абз. 1 п. 1 ст. 556 ГК РФ). После подписания передаточного акта можно говорить о том, что обязательство между сторонами надлежащим образом исполнено.

Необходимо отметить, что передача имущества по передаточному акту может осуществляться и после государственной регистрации перехода права собственности.

Иными словами, стороны имеют право договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него.

Поэтому у Росреестра отсутствует право требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации.

Иногда возникает ситуация, когда сделку с недвижимостью не зарегистрировали в установленном порядке. Причины отсутствия регистрации сделки с недвижимостью могут быть различными. Например, покупатель или продавец не успели оформить правоотношения должным образом.

В таком случае, если сделку с недвижимостью не зарегистрировали, но обязательства исполнили, сделка будет считаться действительной.

Суды придерживаются позиции, что если стороны заключили договор, подписали передаточный акт, то в этом случае выражать повторное согласие на отчуждение объекта недвижимости не нужно. Это означает, что даже если стороны сделку с недвижимостью не зарегистрировали, то суды признают такую сделку действительной.

Также нужно иметь ввиду, что если сторона уклонилась от обязательной регистрации, ее можно обязать в судебном порядке.

Регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (абз. 1 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации).

Помимо заявления о государственной регистрации, заявители должны приложить документы, необходимые для проведения государственной регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации).

Полный перечень документов в каждом конкретном случае определяется индивидуально. Общие требования к документам указаны в статьях 16–18 Закона о государственной регистрации и Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184).

Примерный список документов, которые необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации:

1. Договор купли-продажи, передаточный акт. Количество, равное числу участников сделки, и один для регистрационного дела.

2. Документы органов технической инвентаризации (например, технический паспорт, кадастровый паспорт, выписка из реестра объектов градостроительной деятельности).

Вместе с тем, предметом купли-продажи может быть объект недвижимости, право собственности на который не зарегистрировано в ЕГРП. Кроме того, объект недвижимости может вовсе не существовать в момент совершения сделки.

В таких случаях предмет договора можно индивидуализировать (вместо названных выше документов) путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю.

Например, к таким сведениям относятся местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.

3. Решение об одобрении сделки либо подтверждение, что сделка не является для организации крупной. Например, соответствующая справка с подписями руководителя и главного бухгалтера.

4. Копия и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц 2 000 руб., для организаций – 22 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

5. Нотариальная доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию. Если документы подает руководитель организации, то он представляет устав и документ об избрании его на должность.

6. Нотариальные копии учредительных документов юридических лиц представленных в сделке, свидетельства ФНС России о регистрации, перерегистрации юридического лица, свидетельства обо всех изменениях.

7. Документы, подтверждающие полномочия руководителя.

В ряде случаев для регистрации сделок и (или) возникающих на их основании прав могут потребоваться дополнительные документы.

Налогообложение и бухгалтерский учет продажи здания

При продаже здания цена определяется исходя из условий договора между организацией и физическим лицом.

Цена может быть меньше остаточной стоимости объекта.

Если стороны сделки являются взаимозависимыми, то цена сделки может быть проконтролирована  в ходе специальной проверки. В таком случае наличие результатов оценки стоимости имущества независимым экспертом будет являться аргументом в споре с проверяющими.

С 2015 года для расчета налога при купли-продажи здания за основу берется не инвентаризационная, а кадастровая оценка имущества.

Налог от продажи юридические лица с подобных сделок не выплачивают. Все вырученные средства вносятся в уставной капитал.  

При продаже зданий, сооружений заполняется акт по форме № ОС-1а.

Основанием для составления акта является техническая документация на основное средство, а также данные бухучета (например, обороты по счету 02 «Амортизация основных средств» позволят заполнить сведения о сумме начисленной амортизации).

Акт оформляется в двух экземплярах, один из которых передается покупателю. При составлении акта раздел «Сведения об объектах основных средств на дату принятия к бухгалтерскому учету» не заполняется. Его должен заполнить покупатель в своем экземпляре акта. Оба экземпляра акта должны быть подписаны и утверждены как продавцом, так и покупателем.

Одновременно с составлением акта по форме №ОС-1а вносятся сведения о выбытии основного средства в инвентарную карточку по форме № ОС-6 (ОС-6а) или в инвентарную книгу по форме № ОС-6б (предназначена для малых предприятий).

Сведения вносятся на основании акта о приеме-передаче, составленного в момент продажи основного средства и договора.

Акт должен содержать заключение комиссии, которая создается в организации для контроля за выбытием основных средств. Участниками комиссии могут быть главный бухгалтер, материально-ответственные лица и другие сотрудники. Состав комиссии должен утвердить руководитель организации, издав приказ.

Адвокат Маринич Л.И. поможет вам избежать ошибок и лишних затрат при оформлении договоров купли-продажи. Запись на прием по тел.: +7 961 252 44 45

Источник: https://blog.advokat-marinich.ru/article/view/119/prodazha-zdaniya-ooo-ao-fizicheskomu-litsu

Продажа недвижимости юридическим лицом

Как продать недвижимость юридического лица

Время чтения: 11 минут

14.12.2019

/ Материалы / Продажа собственности юридическим лицом

Активы организаций, которые могут использоваться для получения прибыли, выражаются в самых разных формах. В частности, многие юридические лица имеют в собственности недвижимое имущество – и при необходимости его тоже можно продать.

Однако такие процедуры имеют множество отличий от обычных сделок купли-продажи, заключаемых физическими лицами. Отличаются порядок проведения и оформления продажи, перечень документов, аспекты налогообложения и т.д.

Чтобы учесть все эти особенности при продаже недвижимости юридическим лицом, следует заручиться поддержкой компетентных юристов, оперирующих соответствующим практическим опытом. В этом случае продажа юрлицом недвижимости пройдет с меньшими затратами времени и средств, а также с меньшими рисками.

Обратите внимание: организации могут выступать не только продавцом, но и покупателем недвижимого имущества.

Характер и содержание процедуры продажи недвижимости юрлицом во многом зависит от состояния объекта:

  • достроенный недвижимый объект, на который оформлено право собственности, продается на основании договора купли-продажи;
  • недвижимость в еще строящемся здании реализуется по договору уступки прав требования.

В первой ситуации договор, даже если по нему юридическое лицо продает недвижимость юридическому лицу, во многом похож на обычный договор купли-продажи, заключаемый с физлицами. Единственное отличие – подпись представителя организаций всегда заверяется печатью.

Продажа по договору уступки права требования существенно отличается своим содержанием. особенность, которую должен учитывать и продавец, и покупатель, заключается в том, что само право требования не всегда может быть явным.

В частности, подрядчики, ведущие строительство, нередко получает несколько помещений в качестве взаимозачета с заказчиком – при этом договора инвестирования или долевого участия не заключаются.

Поэтому важно уделять внимание правильному оформлению прав юридического лица на недвижимое имущество. В противном случае покупатель получает дополнительные риски – и продавцу приходится их компенсировать, как правило, снижением стоимости.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом

При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:

  • Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
  • Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
  • При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
  • Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний. 
  • Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
  • По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.

Обратите внимание: если балансовая стоимость продаваемой недвижимости составляет более 25% совокупной стоимости имущества организации, то такая сделка считается крупной, поэтому изначально необходимо получить согласие участников ООО либо акционеров на проведение сделки – и только потом начинать определять подходящие условия продажи.

Простота и оперативность продажи недвижимого имущества, принадлежащего юрлицу, во многом зависит от того, насколько правильно подготовлены документы.

Перечень необходимых бумаг здесь довольно внушительный, причем отсутствие какой-либо из них может затормозить и воспрепятствовать проведению сделки.

Итак, организация-продавец должна подготовить следующие документы:

  • решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
  • копия учредительных документов организации;
  • свидетельства ОГРН и ИНН;
  • выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
  • доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
  • паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
  • документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
  • справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;
  • при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.

Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.

Обратите внимание: Как показывает статистика, в каждом конкретном случае перечень нужных документов определяется индивидуально. Для этого лучше обращаться за помощью к юристам соответствующего профиля, которые проанализируют вашу ситуацию и определят, какие бумаги вам понадобятся.

Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки.

В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности.

Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.

Важно!
заявителями должны быть обе стороны, указанные в договоре, также допускается участие уполномоченного лица, права которого устанавливаются нотариально заверенной доверенностью.

Вместе с договором в Росреестр нужно подать следующий пакет документов:

  • приложения к договору;
  • акт приема-передачи;
  • свидетельство организации-продавца, подтверждающего его право собственности на проданное помещение;
  • справка из БТИ;
  • кадастровый паспорт, содержащий отметки БТИ и поэтажную экспликацию;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Порядок проведения сделки с недвижимостью

В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:

  1. Подтверждение решения о продаже

    Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение.

    Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца.

    В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.

  2. Составление договора

    После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи.

    В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя.

    Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.

  3. Заключение сделки

    После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.

  4. Переход права собственности на имущество

    Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.

После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.

Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом

Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:

  • категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
  • имеет ли компания статус резидента РФ;
  • Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.

Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.

Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:

  • величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
  • является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.

Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.

Важно!
Бухгалтерия организации должна правильно рассчитать размер прибыли, полученной при продаже недвижимости, поскольку именно от этого зависит сумма, уплачиваемая в виде налога.

Если организация использует УСН, то налог с реализации, принадлежащей ей недвижимости, рассчитывается как 6% от стоимости продажи либо как 15% от разницы «покупка-продажа».

Приобретение недвижимости юридическим лицом обязательно должно сопровождаться регистрацией полученного права собственности.

В противном случае купленное имущество будет включено в основные средства и, следовательно, в налогооблагаемую базу. Основанием для этого является акт приема-передачи искомой недвижимости. Единственным исключением здесь является ситуация, когда купленное имущество непригодно к использованию в деятельности организации.

Источник: https://urburo1.com/materials/prodazha-nedvizhimosti-yuridicheskim-licom/

Налоги ООО при продаже недвижимости (здания) – платим правильно

Как продать недвижимость юридического лица

Любые сделки по продаже недвижимости, совершенные юридическими лицами, облагаются налогами. Причем платить их обязан не только продавец, но и покупатель, в том числе и ООО. Характер налогообложения определяется административно-правовой формой субъекта.

Вне зависимости от статуса недвижимости и целей ее отчуждения уплачиваются 2 вида налога:

Недвижимость в собственности юридического лица

Любая организация может иметь в собственности как коммерческую, так и жилую недвижимость. Отчуждается она по двум основным причинам:

  • производственная необходимость, когда предметом сделки выступают здания и сооружения, находящиеся на балансе предприятия, т.е. те, которые оно ранее использовало в производственных целях (склады, цеха, офисы и др.);
  • когда реализация недвижимости является основным направлением предпринимательской деятельности.

И в том, и в другом случае продажа осуществляется по следующему алгоритму:

  • составление договора купли-продажи;
  • подготовка необходимых документов;
  • нотариальное удостоверение сделки;
  • государственная регистрация перехода прав собственности.

Продажа жилой недвижимости

Собственник, отчуждающий жилую недвижимость, оплачивает только подоходный налог (налог на прибыль). Его точная сумма определяется после совершения сделки, исходя из:

  • размера «чистой» выгоды. Рассчитать ее можно путем вычитания расходов и остаточной стоимости от суммы, вырученной после продажи объекта. Ставка подоходного налога зависит от вида экономической деятельности компании и системы налогообложения;
  • наличия или отсутствия статуса резидента РФ.

Ставка налога на прибыль применяется не к продажной стоимости, содержащейся в договоре, а к объему дохода, полученного в результате совершения сделки. Исчислением налога занимается бухгалтер.

Он должен определить не только размер дохода, но и его наличие. Так, если «чистая»выручка по договору окажется ниже продажной стоимости, прибыль будет отсутствовать.

Благодаря этому компания освобождается от уплаты соответствующего налога.

Налог на прибыль исчисляется следующим образом:

  • к субъектам, работающим по общей системе налогообложения, применяется ставка, составляющая 20% от разницы между продажной и балансовой стоимостью недвижимости;
  • для упрощенной системы – 6% от стоимости, указанной в договоре;
  • для упрощенной системы, где объект налогообложения составляют «доходы — расходы» — 15% от разницы между продажной и балансовой стоимостью объекта.

Реализация коммерческой недвижимости

Субъект, отчуждающий объекты нежилой недвижимости, уплачивает подоходный налог и налога на добавленную стоимость. Размер подоходного налога определяется способом, указанным в предыдущем разделе.

Что касается ставки НДС, то для реализации объектов коммерческой недвижимости она составляет 18% от продажной стоимости, отраженной в договоре купли-продажи. Основными документами, на основании которых оплачивается НДС в этом случае, являют договор и приложенная к нему счет-фактура.

Условно можно считать, что оплата НДС происходит в несколько этапов:

  • совершение сделки и расчет;
  • предъявление продавцом покупателю счета-фактуры, подтверждающей факт получения оплаты;
  • расчет НДС и определение суммы, подлежащей оплате в бюджет;
  • исполнение налогового обязательства.

Можно ли снизить налоговое бремя

Существует несколько легальных механизмов, позволяющих минимизировать налоги с продажи недвижимости. Важное условие их эффективности – это правильное составление документов и соблюдение надлежащей процедуры, предусмотренной для сделок с недвижимостью.

Итак, к механизмам, позволяющим снизить налоговые обязательства, относятся:

  • отчуждение объекта путем совершения вклада компанию, работающую по «упрощенке». Этот метод подходит в недвижимости с истекшим сроком амортизации. Его суть в том, что при внесении вклада компания не платит НДС. Оплате подлежит налог, исчисленный по ставкам, применяемым на УСН, которые значительно меньше, чем для субъектов общей системы налогообложения;
  • продажа по кадастровой стоимости. Известно, что кадастровая цена объекта ниже его рыночной и продажной стоимости. При этом закон не запрещает собственникам продавать недвижимость по кадастровой стоимости. Использование этой схемы позволяет снизить размер полученной выручки и оптимизировать налог на прибыль и НДС;
  • реорганизация компании-продавца. Суть метода в том, что покупатель вступает в состав учредителей компании-продавца, и ему передается доля в виде объекта недвижимости. После надлежащего оформления права собственности, покупатель покидает состав участников путем создания и выделения нового юридического лица.

Источник: https://ooo4u.ru/nalogi-ooo-pri-prodazhe-nedvizhimosti/

Как продать коммерческую недвижимость

Как продать недвижимость юридического лица

Конечно, с точки зрения законопослушного налогоплательщика самым оптимальным способом продажи объекта коммерческой недвижимости является прямая сделка купли-продажи с уплатой всех причитающихся налогов.

Скажем, если объект продает физическое лицо, ему следует заплатить в бюджет 13% от стоимости здания или помещения в том случае, если этот человек владел недвижимостью менее пяти лет. Однако, как правило, в российской практике недорогими объектами стоимостью до 100 млн руб. владеют ИП.

Если ИП не использовал объект для своей коммерческой деятельности, то обязан заплатить те же 13%.

В случае если объект использовался для бизнеса ИП, заплатить нужно 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. В случае если владельцем объекта является ООО на упрощенной схеме налогообложения, можно не уплачивать НДС.

Однако используют такую форму лишь небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб. в год.

Крупные объекты коммерческой недвижимости предполагают больший оборот, при их продаже возникает необходимость уплачивать НДС, налог на прибыль и 13% с остатка на дивиденды собственнику от дохода с продажи.

Как правило, собственники объектов коммерческой недвижимости предпочитают минимизировать свои расходы, поэтому для совершения сделки используется компания, имеющая накопленный убыток.

Объект переводится на баланс убыточной структуры, и уже она продает объект. Таким способом можно сэкономить 20% налога на прибыль.

Минус схемы в том, что подобная убыточная структура есть не у каждого предпринимателя, при этом все остальные налоги платить все-таки придется.

Вариант второй: продажа за наличные через ячейку

Одним из самых распространенных вариантов структурирования сделок по купле-продаже недвижимости до сих пор остается весьма рискованный способ, предполагающий передачу наличных от покупателя к продавцу.

Делается это следующим образом: продавец официально продает недвижимость по заниженной цене (например, по цене, которую заплатил он сам при покупке, к ней может прибавляться добавочный капитал из-за улучшений на объекте), остальная сумма выплачивается наличными с помощью банковской ячейки. Продавец и покупатель кладут деньги в банковскую ячейку, и продавец получает их, как только у покупателя возникает право собственности на объект продавца.

Такая схема в общем-то незаконна и таит в себе большие риски при проведении сделки. Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал в собственность объект и при этом забирал из ячейки деньги.

В свою очередь, добропорядочный покупатель, в случае обнаружения проблем на объекте, не сможет рассчитывать на возврат всей суммы через суд.

В то же время такая схема выгодна покупателю, у которого на руках большая сумма в наличных, доказать законное происхождение которых он не может.

Вариант третий: структурирование сделки через продажу ООО

Разновидностью предыдущего варианта «серой сделки» является продажа объекта путем передачи долей ООО. При такой схеме не нужно платить НДС (а если часть денег передается через ячейку, на налогах можно сэкономить еще больше).

Вариант продажи через ООО заключается в том, что продается не сам объект недвижимости, а компания, на балансе которой он числится. Такая схема популярна при продаже небольших объектов коммерческой недвижимости стоимостью примерно до 100 млн руб.

, но предполагает значительные риски, которые берет на себя покупатель. В случае возникновения проблем и обмана со стороны продавца, суд не сможет рассматривать его в качестве добросовестного покупателя. Ведь приобретал он не объект, а доли в ООО.

Вариант четвертый: продажа нескольких ИП

Достаточно часто в российской практике мы сталкиваемся с ситуацией, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП (два или даже пять). Все ИП работают по «упрощенке», в результате после продажи объекта каждый из продавцов платит в налоговую небольшие суммы.

Такая схема таит в себе следующие риски: покупатель не всегда хочет иметь дело с несколькими собственниками сразу, ведь каждый из них так или иначе может повлиять на ход сделки.

Вариант пятый: перевод объекта в ЗПИФ

Для продажи объекта недвижимости продавец может сформировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ), на баланс которого и переводится здание или помещение. Покупатель приобретает в этом случае не объект, а паи фонда. Таким образом, сделка не влечет за собой необходимость уплаты НДС.

Такой вариант не очень выгоден покупателю, целью которого является спекуляция, то есть быстрая перепродажа объекта с использованием иной схемы структурирования сделки.

Все дело в том, что с баланса ЗПИФа объект может перейти напрямую к собственнику или попасть на баланс ИП (ООО) лишь путем купли-продажи. В этом случае платить НДС все-таки придется. Такой вариант структурирования сделок встречается пока довольно редко.

Однако он выгоден при продаже здания или помещения пулу инвесторов (каждый из которых может стать собственником паев фонда) и практикуется нашей краудфандинговой площадкой AKTIVO.

Артур Устимов, операционный директор краудфандинговой площадки AKTIVO

Источник: https://kontur.ru/articles/4712

Продажа недвижимости (квартиры) юридическому лицу — все варианты и отзывы

Как продать недвижимость юридического лица

Приобретение недвижимости является довольно существенным риском не только для продавца, но и для покупателя. Оформление недвижимости на юридическое лицо почти никак не различается от того, когда происходит оформление на физическое лицо.

На практике чаще всего происходит оформление недвижимости на физические лица, но также бывают и случаи продажи квартиры юридическому лицу.

При сделках с юридическими лицами многие продавцы пытаются обезопасить себя, но не всегда знают, как это сделать.

Продажа квартиры юридическому лицу физическим лицом

Зачастую такое бывает, что квартиру хотят приобрести организации. Они приступают к поискам квартир через агентства или объявления. Чаще квартиры покупаются у физических лиц. Но ведь в современном мире часто за такими безобидными сделками скрывается обман. Как обезопаситься физическому лицу при продаже недвижимости юридическому лицу?

Какие нужны документы для покупки недвижимого имущества у физического лица:

  • Паспорт покупателя.
  • Регламент организации, которая покупает недвижимость у физического лица.
  • Паспорт доверенной личности (если предприятие ведет деятельность через посредника), доверенность, протокол, который укажет полномочия представителя юрлица.
  • Документ, который подтвердит право собственности на недвижимость.
  • Кадастровый план на продаваемое жилье.
  • Справка из жека.
  • Справка из организации, которая ведет управление домом, об отсутствии задолженностей в коммунальных платежах.

Во время приобретения квартиры у физического лица либо маклера, довольно важно верно заключить соглашение. Однако, в данной ситуации может появиться проблема другого характера. Частное лицо, обычно, требует вносить залог, составляющий порой 40-50% от общей цены за недвижимость до того, как будет оформлено все документально и произойдет передача прав на недвижимое имущество.

Обратите внимание! Перед внесением денежных средств частному лицу обязательно удостоверьтесь, что недвижимость принадлежит данному человеку.

Как обезопасить свою фирму? Перед оформлением сделки требуется сделать заказ справки в органах регистрации о том человеке, который является владельцем квартиры. В данной справке будут указаны сведения об ограничениях и обременениях, находящихся на данном недвижимом имуществе.

Обязательно обратите внимание на срок действия данной справки. При оформлении договора о купле-продаже правильнее будет заказать справку за день заключения сделки. В таком случае юридическая организация будет обладать актуальными и требуемыми сведениями о недвижимом имуществе, которое данная организация собирается купить.

Образец договора купли-продажи недвижимости физического лица с юридическим (Скачать)

Особенности

Законы нашего государства указывают на особый порядок при оформлении соглашений с ценным недвижимым имуществом для юр лиц. Масштабными сделками признаются подписанные соглашения, связанные с покупкой недвижимости.

Обратите внимание! Если стоимость приобретаемого имущества будет составлять 25% от всего фонда предприятия, то подобное соглашение будет считаться масштабным и крупным.

До того как будет проходить оформление такого договора, директор фирмы должен согласовать собственное решение с другими сотрудниками этого юридического лица и оформить соглашение в письменном виде на данные действия.

Подобное соглашение обязано предоставить или собрание учредителей, или совет директоров. Все категории, касающиеся приобретения либо продажи имущества, обязаны прописываться в уставе юр лица.

Соглашение учредителей или совета директоров обязано прописываться в протоколе. Он обязан соответствовать установленной законодательством форме и непременно должен быть подписан всеми участниками.

Законодательством предусматривается и кворум , который обязан просчитываться и соблюдаться. В обратном случае собрание учредителей будет носить нелегитимный характер.

Для чего требуется соглашение от всех участников? Все довольно прозрачно: директор часто самостоятельно принимает решения по важным юридическим вопросам, однако, зачастую стоимость имущества требует большей части свободных денежных средств организации.

Чтобы не объявлять о собственном банкротстве в случае, когда что-либо пойдет не по плану, учредителям может быть введен «стоп» сигнал для генерального директора организации. Есть ли возможность избежать оформления соглашения? Есть, но в таком случае этот договор не будет иметь никакой юридической силы.

Риски

Наиболее элементарный план обмана при оформлении соглашения о купле — продажи недвижимого имущества юридическими лицами, когда недвижимость в праве собственности у иной организации.

Документы, подтверждающие согласие на оформление соглашения:

  1. Протокол о собрании жильцов дома.
  2. Произведенная выписка из данного протокола.
  3. Соглашение в законодательной форме.

Подобную документацию с легкостью возможно написать самостоятельно и по этой причине у покупателя отсутствуют какие-либо гарантии, что данная документация считается подлинной.

В результате человек, покупающий недвижимость, получает на руки протокол собрания акционеров. Убеждается в том, что процесс передачи имущества проходит по всем необходимым пунктам законодательства, и спокойно оставляет свою подпись в договоре, передавая собственные активы за новое жилье.

Все стороны в такой ситуации останутся в плюсе. Покупатель получит недвижимое имущество. Продавец получит прибыль с этого. Однако, спустя определенное время в суде данный договор будет признан недействительным.

Ведь сущность недействительного договора в том, что все члены юр лица не предоставляли своего соглашения на продажу имущества. Возможно, определенная доля имущества может находиться в собственности иных людей. Они, в свою очередь, могли вовсе не знать о предстоящей продаже.

Подобные схемы работают уже не первый год. А совершается это по причине простой экономии на юристах. Для того чтобы исключить такое мошенничество, следует непременно находиться на заседании сборов правления юр лица. Безусловно, если это будет возможно статутом организации.

Если вдруг статут указывает, что посторонние люди не имеют права участвовать в сборах, то не стесняйтесь просить ксерокопию, в которой указано как именно совершается процесс отчуждения недвижимости. Непременно обратите свой взор на тот факт, в каких условиях сборы учредителей будут правомочными.

Как сделать договор

По Гражданскому Кодексу Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договорам купли-продажи обязаны осуществить процесс государственной регистрации. Данным процессом регистрации занимается Федеральная регистрационная служба кадастра и картографии.

Список документов обязан подаваться в регистрационную службу, принимающей решение о регистрации договора либо отрицательного решения в его регистрации в течение 10 рабочих дней с того момента, как был подан пакет документов.

Юридические лицо обретает права собственности на недвижимость лишь после того, как договор между юридическим и физическим лицом будет регистрирован в регистрационной службе.

Как уже было указано выше, для проведения сделки потребуется договор, проведение собрания и выписка из протокола о проведенном собрании. Лишь в этом случае может быть заключен договор о купле — продаже недвижимости. Кроме того, в качестве «согласия» возможно предъявление письменного заявления, которое составляется в произвольной форме каждым соучредителем.

Однако, стоит быть готовым к тому, что юридические лица могут использовать поддельные документы. Соглашение будет оформлено, деньги переданы, вроде, все идет по плану. Но спустя некоторое время, суд признает данный договор недействительным, и вы лишитесь договора о купле — продажи недвижимости и своих денег. Другая же сторона останется и с деньгами, и с квартирой.

НДС

Многих может интересовать вопрос об обложении продажи недвижимости НДС. Принимая во внимание Налоговый Кодекс РФ, операции, при которых происходит реализация жилых помещений на территории России, не облагаются НДС.

Оплачивать налог необходимо лишь в данных случаях:

  1. Организации ведут рабочую деятельность на базе общей системы налогообложения.
  2. Недвижимое имущество покупается не для последующей реализации в виде продажи, а будет находиться на балансе средств.

В рассрочку

О рассрочке владеют представлениями практически все. Но далеко не любой человек знает, какие именно есть нюансы у рассрочки при покупке недвижимости. Каким образом происходит оформление сделки с рассрочкой?

Отличий от традиционной сделки купли-продажи практически нет. Обе стороны также обязаны обратиться в Росреестр с написанным заявлением о переходе прав собственности на имущество и договором. Ведомство регистрирует данную сделку в установленный период времени, который определяется законом. Разница будет в следующем:

  • В соглашение о купле — продаже добавляются определенные условия о рассрочке.
  • При подаче пакета документации на регистрацию две стороны обязаны заявить о том, что недвижимости будет обременение. Данный факт должен зафиксироваться в заявлении.
  • В выписке из ЕГРП ставится отметка о данном обременении. Это означает, что провести продажу, завещание, дар данной недвижимости до абсолютного погашения рассрочки новый хозяин не сумеет.

Продажа квартиры юридическому лицу обремененную ипотекой

Ипотека является обременением прав на недвижимость.

Банковский филиал, где была взята ипотека, ограничивает возможность заемщика в распоряжении данной недвижимости, поскольку она все еще находится в залоге у банка до окончательной выплаты ипотеки.

Такое обременение будет зарегистрировано в Росреестре сразу, как только вы оформите ипотеку. Узнать об этих сведениях сумеет любой человек при заказе выписки из ЕГРП на данную квартиру.

Если ипотечный кредит все еще не выплачен, то недвижимость всё равно возможно продать. Сделать это можно не только при помощи банка-кредитора, но и без него. Ключевая сложность будет при продаже заложенной недвижимости в том, что потребуются денежные расчеты. Формально обладатель и собственник квартиры один человек, а получают за нее деньги 2 различных субъекта – владелец и банк.

Методы продажи квартиры, которая обременена ипотекой

Продать недвижимость, обремененную ипотекой, владелец может с помощью четырех путей:

  1. Произвести погашение ипотеки досрочно (благодаря внешнему источнику).
  2. Погасить ипотеку при оформлении сделки за счет денежных средств покупателя.
  3. Продать недвижимость совместно с ипотекой (перемена заемщика и перевод долга на другого покупателя).
  4. Обратиться в банковский филиал с заявкой о том, что вы не можете производить выплату ипотеки и просите продать недвижимость (банковское учреждение самостоятельно проведет продажу недвижимости с торгов).

У многих людей может возникать вопрос о том, можно ли продать квартиру в ипотеке без согласия и уведомления банковского филиала? Можно сразу сказать, что это невозможно.

Во-первых, договор о купле — продаже недвижимости под ипотекой без согласия банка в письменном виде не будет занесен в Росреестр.

Во-вторых, если всё же как-то сделка пройдет, и вы продадите недвижимость, то это ненадолго – по требованию банка данный договор будет признан недействительным.

Продажа квартиры от юридического лица физическому лицу

Приобретение имущества, находящееся в праве у юридического лица, нуждается в более ответственном подходе. Делать это нужно по той причине, что в этой процедуре может быть большое количество нюансов и в этом случае повышается опасность мошенничества.

Основное различие между сделками заключается в том, что в период оформления соглашения между двумя юр лицами к списку документов прибавляются и справки об основании организации и документ, который подтверждает право собственности юр лица на недвижимое имущество.

Обратите внимание! Квартира обязана быть на балансе юридической организации. Данный шаг тоже следует подтверждать документами. Такая документация показывает государственным структурам то, как имущество стало долей баланса организации.

Юридическая фирма способна оформить право на имущество и иными методам. Недвижимое имущество может приобретаться напрямую у застройщика.

Какие нужны документы в подобной ситуации:

  1. Разрешение на сооружение дома.
  2. Подтверждающий документ о праве собственности на имущество. Оно может быть в долгосрочной аренде либо быть собственностью фирмы, которая ведет застройку.
  3. Документ, подтверждающий введение недвижимости в использование.
  4. Справка о том, что дому присвоен адрес.

Зачастую юридическую организацию может представлять уполномоченное лицо либо собственно директор данной организации. Непременно нужно запросить ксерокопию устава, где написано о том, что данная личность может проводить сделки подобного типа.

Кроме того, чтобы не попасться на улов мошенников, обратите внимание на доверенность. В ней должен быть пункт, что доверитель обладает правом забрать деньги у покупателя. Если данного пункта в документе нет, то денежные средства не стоит переводить доверителю. Обязательно обращайте внимание даже на незначительные аспекты и как только вы заподозрите что-то неладное, останавливайте сделку.

Источник: https://seismofond.ru/kvartira/prodazha-kvartiry-yuridicheskomu-litsu-osobennosti-riski-i-otzyvy.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.