Как продать кооперативную квартиру

Содержание

Оформление кооперативной квартиры в собственность

Как продать кооперативную квартиру

Термин «кооперативная квартира» появился в конце 80-х годов прошлого века. До этого момента все жилые объекты находились в государственной собственности, а граждане использовали их для проживания без возникновения имущественных прав. Тогда не существовало понятия частной собственности.

Ситуация изменилась с появлением жилищно-строительных кооперативов или ЖСК, которые и занимались возведением кооперативного жилья. Такие объекты находились во владении юридического лица, а жильцы являлись пайщиками. О том, как зарегистрировать право собственности на кооперативную квартиру, мы и поговорим ниже.

Что означает термин «кооперативная квартира»

Многие люди путают понятия «кооперативная квартира» и «муниципальное жилье». Однако это не одно и то же. Разница заключается в статусе собственника.

Если владельцем муниципального жилья является государство, то кооперативная квартира принадлежит юридическому лицу – ЖСК. Члены жилищно-строительных кооперативов уплачивают паевые взносы.

Рассчитавшись за квартиру, пайщик может стать ее законным собственником на основании первого пункта статьи 129 Жилищного кодекса РФ.

Некоторые изменения в деятельности ЖСК произошли при введении нового Жилищного кодекса в 2004 году. В частности, изменилось само наименование кооперативов.

Теперь на смену ЖСК пришли товарищества собственников жилья. Однако смена организационной формы никак не отразилась на жилищных правоотношениях пайщиков.

Начиная с 2016 года, факт выплаты пая подтверждается не свидетельством, а выпиской из ЕГРН.

Таким образом, чтобы стать владельцем кооперативного жилья, гражданин должен погасить паевой взнос. Пока этого не произошло, он может проживать в квартире, но не распоряжаться ей. Он не может дарить кооперативное жилье, продавать, обменивать или завещать. А вот сдача в аренду разрешается на основании первого пункта статьи 120 Жилищного кодекса РФ.

Нужно ли приватизировать кооперативную квартиру

Сам термин «приватизация» не применим к кооперативному жилью. Изначально такие объекты не являются государственными, а потому и приватизировать их нельзя. Выплатив паевой взнос, гражданин может зарегистрировать жилплощадь в Росреестре. Получив выписку из ЕГРН, пайщик становится полноправным собственником жилья. Далее он может распоряжаться им по своему усмотрению.

У регистрации кооперативной квартиры есть следующие преимущества:

  • право собственности оформляется быстро и просто;
  • можно свободно прописывать в квартиру друзей, родственников и третьих лиц;
  • возможность продажи, сдачи в аренду, обмена, дарения, завещания жилья;
  • право на супружеский раздел имущества.

К минусам регистрации относится:

  • увеличение платежей за коммуналку;
  • необходимость уплаты ежегодного налога на недвижимость, размер которого зависит от кадастровой стоимости объекта.

Основным преимуществом регистрации становится возможность распоряжаться кооперативным жильем. Если же человека интересует только проживание, и он не собирается заключать сделок в отношении квартиры, то регистрировать объект необязательно.

Как зарегистрировать кооперативное жилье

Выплатив пай, гражданин не становится собственником кооперативной квартиры. Имущественные права возникают в результате регистрации объекта в Росреестре. Процедура носит заявительный характер. Нужно подготовить документы и обратиться в региональное отделение регистрационного органа.

Перед оформлением имущества в собственность, гражданин должен сделать следующее:

  1. Полностью выплатить паевой взнос. При наличии просрочек, пайщика могут исключить из ТСЖ на основании пункта 3, статьи 130 ЖК РФ.
  2. Определить время внесения последнего платежа. Это необходимо для проставления штампа на документе, свидетельствующем об уплате пая.
  3. Собрать документы для регистрации.

Порядок действий

Процесс регистрации кооперативных квартир происходит в соответствии нормам гражданского и жилищного законодательства. Пайщику нужно будет выполнить следующие действия:

  1. Дождаться ввода объекта в эксплуатацию.
  2. Оформить кадастровую документацию на объект.
  3. В полном объеме выплатить паевой взнос, получив на руки соответствующую справку.
  4. Подготовить документы на регистрацию права собственности кооперативной квартиры.
  5. Посетить отделение Росреестра, подав собранные бумаги.
  6. Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на объект.

Главное отличие регистрации кооперативной квартиры от приватизации муниципального жилья заключается в отсутствии контактов с администрацией. Соответственно, сроки процедуры сокращаются.

Получение справки о выплате пая

Этот документ выдается в правлении ЖСК. Чтобы запросить справку, гражданин должен обратиться к секретарю или председателю кооператива.

Получив документ, его нужно завизировать в одной из следующих государственных инстанций:

  • если пай был выплачен после 1997 года, обращаемся в Росреестр;
  • если выплата произошла ранее 1997 года, то обращаться следует в БТИ.

На каждую квартиру приходится по одному паю. Это указано в пункте 1 статьи 112 Жилищного кодекса РФ. Иногда несколько пайщиков выплачивают один пай. Это происходит в том случае, если в кооперативной квартире проживает несколько человек. Тогда в результате регистрации все они становятся сособственниками недвижимости. Размеры долей распределяются пропорционально суммам выплат.

Какие документы требуются

Чтобы зарегистрировать право собственности на кооперативную квартиру, пайщику нужно собрать следующие бумаги:

  • удостоверения личности заявителя и членов его семьи;
  • ордер на вселение;
  • справка о погашении пая со штампом регистрационного органа;
  • идентификационный код;
  • техпаспорт на объект;
  • документ, подтверждающий членство в кооперативе;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • копия выписки из домой книги;
  • свидетельство о браке (если объект регистрируется супругами);
  • свидетельство о рождении детей.

Если кооперативная недвижимость перешла к заявителю по наследству, то к вышеперечисленным бумагам нужно приложить нотариальное свидетельство и завещание (если оно имеется). Также к дополнительным документам относится протокол собрания, устав кооператива, технический паспорт здания.

Сроки

Подать бумаги можно как при личном обращении в Росреестр, так и через отделение МФЦ. При отсутствии очередей вся процедура занимает не более 10 минут.

Процесс изготовления выписки из ЕГРН составляет 1-2 недели. Это время требуется для проверки полученных от заявителя документов, внесения изменений в реестр и оформления самой выписки.

Налоги

При регистрации недвижимости в Росреестре заявитель должен обязательно оплатить госпошлину. Ее размер фиксирован и составляет 2000 рублей. Внести средства можно в кассе любого банка или воспользовавшись интернет-банкингом.

Дополнительные издержки заявитель понесет при необходимости изготовить техпаспорт на квартиру. Эта услуга стоит в пределах 1-3 тысяч рублей.

Причины отказа

Планируя зарегистрировать объект на свое имя, пайщик может получить отказ. Подобное возможно даже в том случае, если гражданин является членом ЖСК, полностью выплатившим пай.

Чаще всего отказы в регистрации имущественных прав встречаются по следующим причинам:

  • был представлен неполный список документов;
  • одна из бумаг оказалась фальшивой;
  • здание было возведено незаконно;
  • заявитель не имеет права регистрировать квартиру (часто встречается при оформлении доверенности на представителя);
  • ЖСК оказалось фиктивым.

Отказ оформляется в письменном виде с указанием причины подобного решения. Если заявитель считает, что ему отказали незаконно, он может направить жалобу на имя вышестоящего сотрудника. При отклонении запроса, пайщик имеет право обратиться в суд.

Можно ли не оформлять право собственности на кооперативное жилье

Данная процедура необязательна. Регистрировать объект нужно лишь в том случае, если гражданин планирует в будущем продать, подарить или обменять кооперативное жилье.

Если квартира не была оформлена в собственность, то при ее наследовании могут возникнуть проблемы.

Например, если наследодатель не успел полностью погасить паевой взнос, то ЖСК имеет право забрать жилье, вернув наследникам сумму, выплаченную пайщиком.

Нюансы оформления кооперативного жилья

Подавая документы на регистрацию кооперативной квартиры, гражданин должен учитывать следующие моменты:

  1. Оформить жилье в собственность может только пайщик.
  2. Жилье автоматически переводится в разряд супружеской собственности, если во время уплаты взносов гражданин был женат.
  3. Пайщик и его супруга – единственные лица, претендующие на долю в кооперативной квартире. Близкие родственники, проживающие совместно с ними, не будут считаться собственниками жилплощади в результате регистрации.

По завершении регистрационных мероприятий пайщик получает выписку из ЕГРН. Теперь он может распоряжаться объектом на свое усмотрение.

Источник: https://runasledstvo.ru/kooperativnaya-kvartira-osobennosti-oformleniya-v-sobstvennost/

Кооперативная квартира: как оформить в собственность в 2021 году

Как продать кооперативную квартиру

Кооперативными квартирами называются квартиры, строительство которых велось в советское время.

После 2000-х годов вновь началось возведение многоквартирных домов современными жилищно-строительными кооперативами, хотя система финансирования строительства полностью отличается от советской.

Рассмотрим в данной статье, как оформить право на такие квартиры и чем они отличаются от другого жилья.

Что это такое

Кооперативные квартиры были распространены в СССР, строились они и в 90-е. С того момента, как член кооператива выплачивал пай за квартиру, она становилась его собственностью.

Денежные средства на возведение многоквартирного дома (далее – МКД) выделялись государством в виде кредита, который граждане выплачивали в течение 15 лет после завершения строительства. Советские кооперативы функционировали на базе предприятий, членами таких объединений граждан являлись служащие предприятия.

Паи за такое жилье выплачены давно, и на сегодняшний день кооперативные квартиры ничем не отличаются от других, не кооперативных.

Сделки с такими квартирами происходят по законам вторичного рынка.

Как оформить право собственности

Владельцам кооперативных квартир достаточно взять справку, что пай выплачен и на этом основании зарегистрировать право в ЕГРН.

Никаких дополнительных документов не понадобится – квартиры проходили учет БТИ, а с данных БТИ сведения попали в ЕГРН.

Дальнейший переход права осуществляется по обычным договорам купли-продажи, дарения, мены и т. д.

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры читайте здесь >>

Как получить по наследству

Наследство на кооперативную квартиру открывается таким же образом, как и на любую другую. В течение полугода после смерти наследодателя необходимо обратиться к нотариусу.

Если наследник не принял фактически наследство, то необходимо обращаться в суд. Если наследство в виде квартиры было фактически принято, наследник сможет зарегистрировать право собственности без суда.

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК)

Совсем иное дело – современные ЖСК. Они значительно отличаются от советских кооперативов, и их вряд ли можно назвать продолжением советской схемы привлечения денежных средств.

ЖСК – некоммерческая организация, объединившая своих членов для покупки жилья на основе денежных паевых взносов. ЖСК еще существует как форма управления многоквартирным домом. В состав ЖСК могут входить любые лица. Строительство МКД ведется на имеющиеся деньги пайщиков. ЖСК может оформлять коммерческие кредиты для застройки.

О последних изменениях в непосредственном управлении многоквартирным домом читайте в этой статье >>

Риски

Приобретение квартиры на стадии строительства за денежные паевые взносы ЖСК – предприятие довольно рискованное. Это связано с тем, что государство не обеспечивает защиту прав участников такой стройки. Некачественное строительство или долгострой являются ответственностью пайщика.

Государство защищает строительство по другой схеме – долевого участия по Федеральному закону № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. Приобретение квартир, строящихся по этому закону, является гораздо более надежным способом вложения средств. Дольщики практически застрахованы от потери денег и неполучения жилья.

Квартира в МКД, строящемся ЖСК, стоит значительно меньше, чем квартира в МКД, возведение которого ведется по № 214-ФЗ, а риск ее не получить – значительно выше. Рассмотрим особенности стройки МКД по системе паевых взносов:

  1. Законодательное регулирование – устав организации и положения договора, 11 и 12 глава ЖК РФ.
  2. Регистрация в Росреестре производится только по окончании строительства, договор не регистрируется.
  3. Цена за квартиру может подниматься в процессе стройки, если в договоре не указано обратное.
  4. Ответственность за несоблюдение сроков не предусмотрена, если в договоре не предусмотрено иное.
  5. Паевые взносы могут оплачиваться и после завершения строительства.

Перед заключением договора с ЖСК на покупку квартиры следует внимательно изучать разрешительную документацию на возведение объекта, выяснить, в чьей собственности находится земельный участок.

Теоретически возможно, что многоквартирный дом, даже после регистрации права собственности на квартиры в нем, будет признан самозастроем. Хотя вероятность такого развития событий небольшая.

Как оформить в собственность квартиру ЖСК

До выплаты полной суммы стоимости квартиры, она является собственностью ЖСК. Справка о выплате пая является основанием для государственной регистрации права в Росреестре.

Продажа квартиры ЖСК

После того, как право на квартиру зарегистрировано, можно распоряжаться ей по своему усмотрению: продать на основании обычного договора купли-продажи, подарить, обменять. С момента сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности, квартиры ЖСК ничем не отличаются от других квартир в плане реализации права владения, пользования и распоряжения таким имуществом.

Подведем итоги

Кооперативные квартиры, возведенные в советское время, и квартиры, построенные современными ЖСК после 2000 года, можно продать и купить как любое другое жилье вторичного рынка недвижимости. Право собственности на такие квартиры регистрируется на основании справки о выплате пая.

Источник: https://profinansy24.ru/nedvizhimost/oformlenie/kooperativnaya-kvartira

Продажа кооперативной квартиры

Как продать кооперативную квартиру

Сделка купли-продажи кооперативной квартиры – это достаточно редкое явление, поэтому требует особо подхода. Давайте узнаем, что такое кооперативная квартира на самом деле и как ее правильно продать.

Кооперативная квартира представляет собой коллективное вложение в строительство жилого дома. Такие квартиры были тенденцией времен СССР и отличались тем, что участники могли вступить в кооперативное членство путем приобретения долей в строящемся доме.

особенность таких квартир — это паи, которые на современном языке означают взносы. Не стоит путать кооперативные многоквартирные дома с новостройками. На строительство таких жилых объектов вкладываются только будущие собственники.

Все расходы вносят именно они и председатель кооператива.

Вложение происходило по схеме: будущие владельцы квартир вкладывали в строящийся дом до 50% от полной стоимости жилья, а после заселения выплачивали остаток паи как ипотеку, только без процентов.

Кооперативные квартиры не принадлежат государственным или муниципальным службам, а относятся строго каждому собственнику, кто вкладывал в строительство.

Иными словами, кооперативные многоквартирные дома находятся в частной собственности, а значит, их с легкостью можно продавать, сдавать в аренду и покупать. Несмотря на это, существуют свои нюансы, которые нужно учитывать, чтобы продать кооперативную квартиру.

На данный момент такое жилье не строят, так как в 2004 году был принят Федеральный закон о долевом строительстве.

Как правильно оформить кооперативную квартиру в собственность?

В середине 30‑х годов стали появляться первые кооперативные дома, где жители страны могли самостоятельно принимать участие в строительстве.

Главной особенностью стало то, что для получения прав собственности необходимо было внести определенный пай, установленный председателем кооператива.

После распада СССР стали вводить понятия о приватизации недвижимости и тогда многие собственники решили узаконить свои права на жилплощадь. Чтобы сейчас пройти данную процедуру необходимо собрать полный перечень документов: 

  1. Справка, или квитанция о выплаченном пае в полном размере.
  2. Справка или документ, подтверждающий ваше членство в кооперативе.
  3. Технический или кадастровый паспорт на квартиру.
  4. Устав кооператива, который был ранее зарегистрирован в органе самоуправления. Устав должен содержать государственную печать и подпись.
  5. Протокол, подтверждающий пост главы кооператива, а также избранного главного бухгалтера.
  6. Полный список всех членов, состоящих в кооперативе.
  7. Подпись главного председателя и бухгалтера.
  8. Документы, полученные в БТИ.
  9. Выписка из ЕГРП, или из домовой книги.

Полный список документов необходимо предоставить в местный орган Росреестра, приложив к общему перечню паспорт и квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины. В течение установленного срока, Росреестр проверит все ваши документы, и в случае одобрения вы получите свидетельство о регистрации прав собственности.

Продажа квартиры должна осуществляться, когда у собственника на руках имеются правоустанавливающие документы и оплачен весь пай. Для этого необходимо заранее подготовить нужный список документов, который подтверждает отсутствие задолженности в указанном кооперативе, а сама недвижимость проверена на юридическую чистоту.

Какие документы необходимы:

  • свидетельство о государственной регистрации прав. Можно получить в Росреестре;
  • правоустанавливающие документы на квартиру. Например, выписку из бухгалтерии об оплате полной стоимости пая. Если ранее квартира продавалась или досталась собственнику по наследству, то необходимо предоставить договор купли-продажи или акт о передачи жилплощади по завещанию;
  • технический план из БТИ. Готовится в течение 30 дней, с учетом выходных.

Когда пакет документов будет собран, можно приступать к поиску потенциальных клиентов. Для этого можно воспользоваться как самостоятельным поиском, так и обратиться за помощью к риелтору.

Где найти клиентов:

  1. Поместить объявление на рекламных сайтах, уличных баннерах, в газетах.
  2. Обратиться в агентство по недвижимости. Выбирайте только зарегистрированные компании, которые числятся в налоговой службе. Чтобы проверить агентство на юридическую чистоту, можно обратиться в Налоговую инспекцию, заплатить госпошлину в размере 300 рублей и получить подробную информацию о риелторской деятельности компании.

Важно! Чтобы продать кооперативную квартиру быстро, необходимо устанавливать адекватную и справедливую цену. Для этого важно проводить самостоятельный анализ рынка недвижимости.

Главные особенности сделки купли-продажи

особенность договора купли-продажи – это отсутствие особых правоустанавливающих документов.

Во многих случаях собственник не может предоставить договор дарения или ранее заключенную письменную сделку купли-продажи, поэтому единственным документом будут справка о полной оплате всех взносов за квартиру.

При этом у владельца может содержаться и выписка из ЕГРП, и свидетельство о регистрации прав. Продажа кооперативной квартиры осуществляется только через Росреестр.

Продавцу необходимо предоставить потенциальному покупателю выписку лицевого счета из ЖСК, которая подтвердит отсутствие задолженности по коммунальным услугам, а также информацию о собственниках прописанных и выписанных ранее. Важно помнить, что, как и любой договор, сделка купли-продажи не осуществляется без разрешения совершеннолетних собственников (детей, родителей, супругов, родственников).

Источник: https://advicelawyer.ru/nedvizhimost/kvartira/kuplja-prodazha/prodazha-kooperativnoy-kvartiryi.html

Что такое кооперативная квартира и как оформить собственность – все риски и выгода

Как продать кооперативную квартиру

Сделки с кооперативным жильем могут принести немало проблем.

Расскажем, что такое кооперативная квартира, чем она отличается от обычных объектов недвижимости, нужна ли приватизация для такого типа имущества, а также рассмотрим порядок оформления прав собственности и процедуру наследования кооперативной квартиры в 2019-2020 годы.

статьи:

Что такое кооперативная квартира

В российском законодательстве нет четкого определения понятия «кооперативная квартира». Однако оно вытекает из понятия кооператива, на средства которого и строится жилье.

Таким образом, получается, что кооперативная квартира относится к ЖСК, или кооперативному объединению.

Схема проста:

  1. Изначально организуется кооператив. Зачастую он производственный, но после ввода дома в эксплуатацию становится коммерческим.
  2. Далее нанимается строительная компания, которая будет заниматься возведением многоквартирного дома.

  3. После, когда дом будет построен, жилые квадратные метры будут поделены между пайщиками соразмерно выплаченных взносов. Граждане смогут оформлять право собственности на полученные квартиры.

Заметьте, что если квартира кооперативная, то она не относится к муниципальной или государственной собственности.

Она считается частной собственностью, которая уже прошла приватизацию. С ней можно безопасно проводить любые юридические сделки.

На сегодняшний день, кооперативные квартиры встречаются, но не часто. Еще в СССР ЖСК было очень много. Сейчас же принят закон о долевом участии ФЗ-214, поэтому кооперативы потихоньку исключаются.

Правила наследования кооперативной квартиры – нужно ли вступать в наследство

Процедура наследования кооперативной квартиры такая же, как обычно.

Если покойный был полноправным собственником такой квартиры и сделал все выплаты, то гражданин может стать наследником:

  1. По закону. Закон гласит, что существует 8 очередей. Если не было оформлено завещание, то каждая последующая очередь может претендовать на собственность только в том случае, если отсутствуют представители предыдущей. Например, вначале супруг, потом дети.

    Если нет супруга, то претендуют на жилье дети.

  2. По завещанию. Покойный должен был составить завещание. Согласно этому документу, наследство может получить не только наследник по закону, но и третье лицо, указанное в завещании. Это может быть даже не родственник.

При наследовании кооперативной квартиры стоит учесть такие правила:

  1. Все паи и взносы должны быть уплачены — это основное условие наследования. Если есть долги или паи не были выплачены в полном размере, то наследодатель не является фактическим собственником жилья, а значит и завещать квартиру он не может. Он может только пользоваться ей.

  2. Подтвердить факт собственности пайщик может свидетельством о праве собственности и квитанциями о погашении пая. Как правило, без второго документа невозможны юридические сделки купли-продажи и т.п.
  3. Если кооперативная квартира получена пайщиком-наследодателем в законном браке, то после смерти супруг получает половину жилья.

    Обратите внимание, что пай должен выплачиваться супругами совместно. Остальная половина квартиры будет делиться между наследниками.

  4. Если выплаты пая производятся до брака, то супруг после смерти пайщика-наследодателя имеет право на половину паевой части и получение компенсации. Заметьте, что будет трудно получить половину квартиры.

  5. Вступить в кооператив может только один наследник. Кто станет участником кооператива, определяют сами наследники. Если же спор нельзя решить, то в этом поможет наш юрист и судебные органы. Наследники, которые не вступили в кооператив, имеют права на получение компенсации, соответствующей своей доле в пае. Поэтому все материальные дела лучше решать через суд.

Срок обращения к нотариусу для вступления в наследство и оформления документации у него составляет 6 месяцев. Отсчитывать следует с даты смерти наследодателя.

Круг лиц, имеющих право наследования кооперативной квартиры

Вступить в наследство по закону могут те граждане, которые входят в список очередности 8 ступеней.

К претендентам первого порядка относят:

  1. Супруг.
  2. Дети (родные и усыновленные).
  3. Родители.
  4. Внуки.

Вторыми и третьими по очередности являются другие родственники, если отсутствуют наследники первой линии.

Право отказа от наследства в пользу другого наследника – инструкция, как отказаться от наследства правильно

Преемник каждой следующей очереди может претендовать на свою долю в случае отсутствия предшествующих очередников. Например, в случае смерти детей, на имущество будут претендовать внуки.

ВАЖНО: Заметьте, между родственниками одного уровня жилье распределяется поровну.

Если же было составлено завещание, то кооперативная квартиры будет распределяться согласно воле наследодателя. Он вправе указать не всех получателей наследства, а также граждан, которые не являются ему родственниками.

Оформление наследства на кооперативную квартиру – документы, налог

Для того, чтобы оформить наследство, необходимо обратиться в нотариальную контору и предоставить стандартный пакет документов:

  1. Паспорт.
  2. Свидетельство о смерти наследодателя.
  3. Акт оценивания собственности;
  4. Техническая документация на кооперативную квартиру.
  5. Документ, подтверждающий родство с умершим наследодателем.
  6. Свидетельство о праве наследования.
  7. Заявление о вступлении в наследство.
  8. Подтверждение выплаты полной стоимости жилья, всех паев.
  9. Квитанция об оплате госпошлины.

Чтобы отказаться от наследства, у нотариуса также придется написать заявление.

Заметьте, что при вступлении в наследство придется заплатить налог.

Их начисляют в зависимости от установленных расценок:

  1. Первоочередные наследники за нотариальное оформление вносят 0,3% от оценочной стоимости жилплощади, но не больше 100 000 руб.

  2. Наследники последующих очередей платят по 0,6%, но не выше 1 000 000 руб.

Также придется заплатить за процедуру обнародования завещания 300 руб.

и за осуществление мероприятий по хранению завещания 600 руб.

От всех платежей будут освобождаться владельцы доли жилья, а также недееспособные и не достигшие совершеннолетия родственники.

Право покупки и продажи кооперативной квартиры

В статье 218 ГК РФ определены правила распоряжения кооперативным жильем, в том числе и квартирой. Там говориться, что проводить действия с недвижимостью можно только после того, как все паевые взносы будут внесены. До этого гражданин может пользоваться квартирой, проживать в ней, но он не сможет оформить ее в собственность и не сможет продать ее, подарить, обменять.

Чтобы сделка по купли-продажи кооперативной квартиры была законной, следует получать у собственника квартиры документ, свидетельствующий полную уплату паевых взносов. Иначе сделка будет недействительной, ее запросто могут оспорить в суде.

Порядок продажи кооперативной квартиры не отличается от стандартной сделки купли-продажи:

  1. Подготавливаются документы.
  2. Заключается договор купли-продажи и передаточный акт.
  3. Далее регистрируются права покупателя на квартиру.
  4. Происходит окончательный расчет и передача денег.

При продаже квартиры гражданам не обязательно брать разрешение у кооператива.

Кстати, обратите внимание на статью 20 ЖК РФ. В ней предусмотрена возможность предоставления кооперативной квартиры во владение или в пользование другому гражданину или юридическому лицу.

Для этого необходимо оформить договор найма, договор аренды или договор безвозмездного пользования.

Также пайщик может обменять квартиру на жилье в этом же доме, относящемся к государственному жилищному фонду. Условия обмена – согласие проживающих членов семьи на обмен, соблюдение основ жилищного законодательства и правил, установленных уставом кооператива.

Порядок и особенности приватизации кооперативной квартиры

Под приватизацией понимается передача из государственного жилого фонда жилых помещений в пользу граждан, которые проживали в них на условиях найма. Так как кооперативная квартира относится к частной собственности, то есть принадлежит жилищному кооперативу или юридическому лицу, то процесс приватизации гражданам-пайщикам не требуется проходить.

Признание приватизации квартиры недействительной: как оспорить приватизацию недвижимости

Приватизировать дом должен застройщик или представитель кооператива. Выплатив последний паевой взнос, член кооператива, как физическое лицо, получает во владение кооперативную квартиру и подтверждающие этот факт документы. То есть, приватизация проходить ему не нужно.

Территория, расположенная вокруг дома, все хозяйственные и придомовые сооружения, буду относиться к совместной собственности членов кооператива.

Как оформить право собственности на кооперативное жильё – инструкция

Для того, чтобы оформить права собственности на кооперативную квартиру, необходимо следовать такой инструкции:

  1. Подготовьте документы.
  2. Обратитесь в Росреестр или МФЦ. Передайте документы.
  3. Напишите заявление в МФЦ или Росреестре на регистрацию прав собственности.
  4. Если вы вступаете в наследство, то обратитесь после регистрирующих органов в нотариальную контору. Не забудьте предоставить документы, перечисленные выше.
  5. Оплатите госпошлину и налоги. Сохраните квитанции.
  6. Получите справку ЕГРП, подтверждающую регистрацию.

Регистрация прав собственности обычно занимает от 7 до 14 рабочих дней. Все зависит от документационного пакета — предоставлен ли он в полном объеме, а также от спорной ситуации и появлении новых наследников.

Расприватизация квартиры – плюсы и минусы, права проживающих и порядок оформления

Если нет судебных тяжб, то регистрация пройдет быстро.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/1401-kooperativnaya-kvartira-kak-oformit-sobstvennost.html

Кооперативная квартира: как приватизировать или продать квартиру, можно ли прописать в ней и вступить в право наследования

Как продать кооперативную квартиру

Кооперативное жильё – понятие, возникшее во второй половине 80-х годов прошлого века. На тот период такой вид недвижимости давал возможность гражданам обзавестись собственными квадратными метрами в кратчайшие сроки.

Однако в настоящее время возникла необходимость пересмотра статуса кооперативных квартир и получения гражданами права частной собственности на данный вид жилплощади. Кооперативная квартира: нужна ли приватизация? Давайте разбираться вместе.

Определение статуса жилья

Кооперативная недвижимость в советский период строилась при помощи взносов пайщиков, которые постепенно вносили средства на её возведение.

Люди, желающие построить жильё при помощи собственных средств, не дожидаясь выделения квартиры государством, становились членами Жилищно – строительных кооперативов (ЖСК) и вкладывали деньги в объект недвижимости.

Строительство многоквартирного дома велось за счёт средств пайщиков – членов кооперативов. Такая жилплощадь и получила наименование «кооперативная квартира»

ЖСК являлось организацией, имеющей соответствующие учредительные документы и ведущей хозяйственную деятельность. Строящийся дом являлся собственностью данной организации.

До полного погашения пая жилое помещение являлось собственностью ЖСК. После погашения всей суммы за пайщиком закреплялось право владения конкретным помещением, входящим в кооперативный дом.

Владельцем жилплощади являлся исключительно член кооператива, то есть тот гражданин, от лица которого производились выплаты в фонд строительства. В связи с этим кооперативный дом – это не государственное жильё, поскольку права на него принадлежат группе пайщиков, или товариществу собственников.

В чем необходимость?

Нужно ли приватизировать кооперативную квартиру? Поскольку кооперативное жильё не является муниципальной собственностью говорить о процессе приватизации в отношении него неправильно.Приватизацией является передача в собственность граждан именно государственной недвижимости, и происходит процесс её отчуждения у органов местного самоуправления.

Само понятие «бесплатной приватизации» идёт вразрез со статусом кооперативной квартиры. За квартиру член ЖСК выплачивал определённую сумму, то есть, фактически строил жильё за собственные средства.

Кооперативная квартира – часть дома, который принадлежит группе граждан, входящих в ЖСК. Член товарищества, выплативший всю сумму взноса за свою квартиру, уже является собственником квадратных метров, наравне с другими лицами, входящими в кооператив.

Товарищества после введения в действие ЖК РФ 2004 года должны преобразовываться в ТСЖ. В процессе подобного преобразования Свидетельство на квартиру, выданное бывшим ЖСК, становится недействительным, и граждане должны получить другой документ, подтверждающий их права.

Таким образом, процесс регистрации прав на жилое помещение нельзя назвать «приватизацией», поскольку это другая юридическая процедура. Член бывшего кооператива должен пройти процесс государственной регистрации прав на жилплощадь, внести сведения в ЕГРП и стать её полноправным собственником.

Особенность кооперативной квартиры является единоличное право владения ею. Собственником становится исключительно тот гражданин, который являлся членом кооператива и выплачивал пай.

Существенным отличием от процесса приватизации муниципальной квартиры является тот момент, что члены семьи пайщика, имеют только право проживания в кооперативной квартире, и доля в ней им не полагается.

Исключение составляет совместная собственность супругов. Если во время выплаты пая член кооператива состоял в официальном браке, супруг имеет права собственности на половину квартиры.

Читайте на нашем сайте о том, кто имеет право на повторную приватизацию, как провести расприватизацию квартиры, а также о том, на каких основаниях может быть получен отказ в приватизации квартиры.

Порядок оформления

Порядок проведения приватизации кооперативной квартиры имеет два варианта:

  1. Если пай выплачен до 1997 года, то подтверждением прав является справка из БТИ, и получить Свидетельство о собственности можно на её основании.
  2. В случае выплаты всей суммы после 1997 года, когда вступил в силу Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…», процедура проводится с участием органов Росреестра по месту проживания.

Владельцу квартиры следует написать заявление о регистрации прав и приложить к нему следующий пакет документов:

  • справка о выплате взноса;
  • ордер на квартиру;
  • список членов ЖСК;
  • копия Устава ЖСК;
  • выписка из протокола заседания о принятии собственника в кооператив;
  • справка о стоимости жилплощади;
  • документы на землю;
  • техпаспорт квартиры;
  • кадастровый паспорт объекта;
  • копия гражданского паспорта и ИНН;
  • квитанция на госпошлину.

Документы представляются в виде оригиналов и приложенных к ним копий. Справки имеют срок действия в 30 дней, поэтому собирать весь пакет необходимо оперативно.

Если кто-то из членов вашего ЖСК уже оформлял документы о собственности, в Росреестре есть все бумаги организации и вам достаточно будет указать номер дела, в котором они находятся (сведения можно получить у председателя).

После проверки всех бумаг сотрудниками Росреестра выдаётся Свидетельство на квартиру. С этого момента пайщик становится полноправным владельцем бывшей кооперативной квартиры и может проводить любые сделки с нею.

Заявление и пакет документов можно подать через МФЦ или портал Госуслуги. Для подачи заявления через Интернет сначала нужно получить электронную подпись. Сведения о правах собственности вносятся в ЕГРП.

Сроки и цена вопроса

По Закону рассмотрение документов проводится сотрудниками Росреестра в течение двух недель, в отдельных случаях процедура может затянуться на 30 дней. Госпошлина за оформление составляет 1000 рублей.

В приёме заявления могут оказать по причине неполного пакета представленных документов, а также в том случае, если лицо, обратившееся за регистрацией, не имеет прав на данную недвижимость. Если член ЖСК не может подать заявление на регистрацию прав самостоятельно, допускается оформление по нотариально заверенной доверенности.

Можно ли не проходить регистрацию?

Надо ли приватизировать кооперативную квартиру? Закон не обязывает члена бывшего ЖСК оформлять документы о Собственности на кооперативное жильё. Справка о выплате пая, ордер и наличие некоторых архивных документов ЖСК являются подтверждением прав на жилплощадь.

Однако документы, выданные ЖСК не имеют юридической силы, и совершать сделки по отчуждению жилья по ним не представляется возможным. Поэтому если вы решите продать, подарить или завещать квартиру, вам всё-таки нужно будет зарегистрировать права на неё должным образом.

Кроме того, неприятные моменты могут возникнуть в некоторых ситуациях. Если член кооператива успел выплатить пай, то для вступления в наследство после его смерти в качестве документов будет использоваться справка о выплате и ордер.

Сложнее состоит дело в случае неполной выплаты взноса. Неполная выплата означает, что квартира принадлежит ЖСК, и наследники имеют право вернуть только выплаченную часть средств. Спасти ситуацию в этом случае может наличие завещания на пай.

Если наследники проживали совместно с пайщиком и были зарегистрированы в квартире, они имеют преимущественное право вступления в кооператив.

Права на пай передаются члену семьи, чаще всего подобный пункт включался в Устав ЖСК. Единственным ограничением является условие, что член семьи должен быть совершеннолетним.

Оформление в собственность кооперативного жилья гораздо проще, по сравнению с процессом приватизации муниципальной жилплощади. Связано это с тем, что пайщик уже является собственником недвижимости, и ему достаточно лишь получить соответствующий документ.

Приватизация кооперативной квартиры 2020: пошаговая инструкция

Чтобы оформить квартиру в собственность, нужно собрать определенный пакет документов и обратиться в правильное ведомство. Центральное значение имеет, муниципальное это жилье или кооперативное, поскольку процедуры совершенно разные. Сегодня рассмотрим подробнее, как проходит приватизация кооперативной квартиры.

Обязательна ли приватизация

Приватизация – термин, который описывает процесс передачи государственной или муниципальной жилплощади в частную собственность. К кооперативным квадратным метрам он не применяется, поскольку они никогда не принадлежали органам власти.

Но это юридические тонкости, ведь результат один – оформление полного права собственности на жилье. Независимо от нюансов терминологии, рассмотрим, нужно ли приватизировать кооперативную квартиру.

Обязать оформлять приватизацию на жилье пайщика никто не может. За это не установлено никаких штрафов. Нужна ли приватизация – в каждом конкретном случае решает сам владелец. Однако принимая решение, нужно учесть следующие факты:

  • неоформленное кооперативное жилье нельзя продать, подарить, завещать или иным образом им распорядиться;
  • без документов никак нельзя заложить жилье, передать в качестве обеспечения по ипотеке;
  • разделить квартиру между детьми тоже не получится, пока не оформлены бумаги;
  • в случае возникновения споров придется доказывать, что пай был выплачен в полном объеме, искать архивные справки и свидетелей. Оформленные права можно в любой момент подтвердить выпиской из ЕГРН.

Источник: https://lahdenpohya-adm.ru/normy-i-reglamenty/kooperativnaya-kvartira.html

Если квартира приобретена в кооперативе

Как продать кооперативную квартиру

Последнее обновление: 03.02.2020

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

В документе-основании, который нам предъявил Продавец, мы можем увидеть, что права на свою квартиру он получил от какого-либо некоммерческого партнерства – кооператива.

Наиболее распространенные «кооперативные схемы» приобретения квартир – это Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). Подробнее о том, что это за схемы, рассказано в Глоссарии по ссылкам.

Нам, как Покупателю, нужно понимать, что основанием получения квартиры в собственность Продавца в этом случае служит Справка о выплате пая.

Именно после полной выплаты пая, пайщик становится владельцем квартиры.

И именно эта справка являлась основанием для регистрации в Росреестре его права собственности – то есть правоустанавливающим документом на квартиру.

Соответственно, в Титуле, в строке «Документы-основания» (или в аналогичной строке Выписки из ЕГРН), в случае с кооперативной квартирой мы должны видеть фразу – «Справка о выплаченном пае».

Это справедливо как для ЖСК, так и для ЖНК.

И в том, и в другом случае все права на квартиру до полной выплаты пая пайщиком, имел сам кооператив.

Только в случае ЖСК – кооператив сам строил дом (выступая генеральным инвестором), а в случае ЖНК – кооператив являлся покупателем квартиры на открытом рынке (как первичном, так и вторичном), которую затем передал своему пайщику, после всех необходимых выплат с его стороны.

Что такое «титульное страхование» недвижимости? От чего оно спасает? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Передача квартиры от кооператива пайщику происходит по решению правления кооператива, на основании:

  • Договора паенакопления, заключенного с кооперативом,
  • Справки о выплаченном пае, подписанной председателем, и
  • Акта приема-передачи квартиры.

После чего пайщик становится фактическим собственником квартиры (даже без регистрации своего права). Но чтобы распоряжаться своей квартирой, ему надо зарегистрировать свое право собственности в Росреестре.

Зарегистрированное право собственности Продавца мы проверяем самостоятельно по Выписке из ЕГРН (заказать ее можно на нашем сайте – ЗДЕСЬ).

Основной правоустанавливающий документ – Справка о выплаченном пае – должна быть у Продавца на руках.

А договор паенакопления и передаточный акт, хоть и не являются обязательными в данном случае, но желательно увидеть и их тоже, чтобы развеять остатки наших сомнений.

Справка о выплаченном пае не имеет единой установленной законом формы. Поэтому при проверке для нас важна будет не столько ее форма, сколько состав (содержание). В ней обязательно должна быть следующая информация:

  1. ФИО и паспортные данные пайщика (нашего Продавца);
  2. Адрес кооперативной квартиры;
  3. Сумма и график платежей за квартиру;
  4. Фраза «пай выплачен полностью» или аналогичная ей по значению;
  5. Подпись председателя правления кооператива и печать организации.

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Что еще нам нужно проверить при покупке кооперативной квартиры?

Есть еще одна особенность покупки кооперативной квартиры (ЖСК или ЖНК). Это касается пайщиков-супругов, и права общей совместной собственности супругов на совместно нажитое имущество (см. о нем подробнее – по ссылке в Глоссарии).

Дело в том, что момент возникновения собственности на кооперативную квартиру – это момент полной выплаты пая, а вовсе не регистрация собственности в Росреестре.

Регистрация в данном случае всего лишь удостоверяет ранее возникшее право.

Поэтому, если супруги, например, вместе выплачивали пай, а потом развелись еще до оформления права собственности, то квартира будет принадлежать им обоим, даже если собственность зарегистрирована только на одного.

Наша задача в этом случае – не только убедиться в полной выплате пая и зарегистрированном праве собственности, но и выяснить семейный статус Продавца в период выплаты пая. Если супруг/супруга Продавца принимала участие в выплате пая (даже частично), то от нее потребуется отдельное нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Для полной уверенности, имея на руках Титул или Выписку из ЕГРН и документ-основание (точнее – его копию, которую нам оставил Продавец), мы можем обратиться за дополнительной консультацией юриста по этому вопросу.

Что такое обременение права собственности на квартиру, и как о нем узнать – см. по ссылке в Глоссарии.

Хотя практика показывает, что если мы читаем документ-основание, и видим, что наш Продавец получил права на квартиру от кооператива (любого), то серьезных опасений это не вызывает. Тому есть несколько причин.

Во-первых, оформлением прав в любом кооперативе, как правило, занимаются штатные юристы, а значит вероятность ошибок, недосмотров и явных нарушений закона заметно снижается (по сравнению со сделками между физлицами на «вторичке»).

Во-вторых, современные ЖСК – это, обычно, аффилированные с Девелопером структуры. И если наш Продавец получил право собственности на квартиру от ЖСК (читай – от Девелопера), то вероятность, что Девелопер будет оспаривать сделку, и требовать эту квартиру назад, близка к нулю.

В-третьих, в случае с ЖНК – сама схема покупки кооперативом квартиры на рынке, и последующей передачи права собственности на нее нашему Продавцу такова, что весь этот процесс занимает от 2-3 лет и более. Т.е. здесь исчерпывается срок исковой давности на возможные судебные иски, от прежних собственников квартиры, которые могли бы оспорить свою сделку с кооперативом.

Таким образом, если мы видим из документов, что наш Продавец – бывший пайщик кооператива (какого именно нам подскажет юрист), то можно считать, что это низкорисковый вариант для нашей сделки, и такая история квартиры нас вполне устраивает.

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Есть, правда, и ложка дегтя в случае покупки кооперативной квартиры.

Если пайщик кооператива (наш Продавец) использовал для оплаты паевых взносов средства материнского капитала, то после получения квартиры в собственность, он обязан был включить в число собственников всех своих детей.

Если он этого не сделал, то все последующие сделки с этой квартирой могут признать недействительными по причине нарушения закона о маткапитале и нарушения прав несовершеннолетних.

Подробнее об опасности приобретения квартиры, купленной ранее на маткапитал – см. в отдельной заметке по ссылке.

Кстати, с 1 июля 2018 года Застройщикам запрещено привлекать средства граждан на строительство многоквартирных домов через создание ЖСК и ЖНК (подробнее об этом – см. в Глоссарии по ссылкам про ЖСК и ЖНК в начале этой заметки).

И еще Покупателю не стоит забывать, что кроме права собственности на квартиру, есть еще и право пользования (что с этим делать — рассказано на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ).

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/proveryaem-dokumenty-na-kvartiru/osnovanie-dlya-svidetelstva-o-prave/kvartira-priobretena-v-kooperative/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.